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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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万科股价的背后:房地产行业盈利水平持续下降  

2016-07-12 15:03:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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万科股价的背后:房地产行业盈利水平持续下降

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

 

万科复牌以来,股价从最高的24.43元跌至18元以下,跌幅已逾25%。目前的股价是高是低,众说纷纭。然而,万科A股目前的PE接近60,明显缺乏投资价值。

 

万科股价的表现已成为中国房地产股的重要标尺。万科在经营上面临的问题,也是众多开发商共同的问题。

 

1、经营规模不断扩大,盈利水平持续下降

 

2015年房企销售面积前十位企业占全国商品房销售面积的比例为11.31%,房地产行业集中度不断提高,与此同时,房企的盈利水平在持续下降。2009年A股上市房企平均净利率为15.289%,2012年降至13.57%,2014年为11.55%,2015年跌至9.2%。

 

微利化经营已成为房地产企业经营的现实目标。

 

2、地价显性化,高地价拉高总成本,开发商“土地升值”收益变窄。

 

2009年以后,一线城市土地价格不断提升,住宅楼面地价增长明显。以广州土地市场为例,广州2013年成交地块中居住用地楼面地价最高达34600元/平方米,地价整体呈上升趋势。地价占房价比例逐渐提高,占比超60%的项目不断增多,甚至达到70%,进一步压缩开发商利润,开发商赚钱越来越难。

 

统计分析广州市2013-2015年招拍挂出让住宅用地中在售项目成本,地价占成本比例由2013年的36%升至2015年的47%。2014年住宅用地平均楼面地价达到14022元/平方米,再加上大面积配建的建设成本,经测算.开发商项目平均成本高达31763元/平方米。

 

3、从“地王不败”到“地王”亏损。

 

2016年一线城市及“强二线”城市“面粉贵过面包”的“地王”地块比比皆是,众多“地王”楼面地价超过当前周边楼价。按照经验测算,3年后“地王”周边楼价要翻一番开发商才有利可图,或者通过高投入等手段提升物业价值,打造豪宅。

 

开发商资金实力再强,在一线城市的地王争夺中,要实现项目盈利,并不是一件容易的事情。

 

4、房地产项目盈利主要有四个来源:(1)土地价值转移(占开发利润的60-70%);(2)管理报酬(10-15%);(3)风险报酬(10-15%);(4)垄断收益和品牌收益(5-10%)。

 

长期以来,由于国内城市地价未被充分认识,土地价格在2009年以后才逐步显性化。开发商的利润60%-70%来自于土地的价值转移。

 

随着一线城市和部分重点二线城市土地资源日渐稀缺,近年土地价格暴涨。开发商的利润水平持续下降,在所难免。

 

常规、传统的开发模式,已经难以形成持续增长的空间。只有寻找新风口,才能获得高回报。从这一点看,大型开发商转型发展,难以避免。

 

万科寻求与深圳地铁重组合作,探索“轨道+地产”的发展模式,确实是其转型的一个不错的方向和选择。

然而,面临万科复杂的股权斗争,面临“轨道”和“地产”的不同模式,要走出这一步,也殊为不易。

在盈利水平预期不断下降的背景下,万科的股价恐怕还要继续跌下去。

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