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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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广州城市更新的新政策及潜在影响  

2016-06-23 11:03:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州城市更新的新政策及潜在影响

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

2016年1月1日起,《广州城市更新办法》正式实施。广州城市更新进入新阶段。

 

一、广州城市更新的进展

未来,随着广州城市增量土地越来越紧张,存量土地开发显得越来越重要。城市更新项目将成为房地产开发的重要来源。

在深圳,通过城市更新而获得的推向市场的预售商品房,已经占到市场总量的35%。

在广州,自实施城市更新以来,累计批复城市更新项目(适用“三旧”改造政策的项目)共336个、约37平方公里。目前,39个项目基本完工,97个项目进入开工建设,200个项目正在办理储备、用地报批或规划报建等前期手续。广州全市城市更新用地(即纳入“三旧”改造标图建库用地)共20862宗、589平方公里,超过全市存量建设用地总量(1758平方公里)的1/3。从2009年至2016年5月,广州已批复42个旧村进行三旧改造,改造20.3平方公里,涉及5.9万户,15.7万人。

 

二、广州城市更新的原则与范围

广州城市更新遵循“政府主导、市场运作,统筹规划、节约集约,利益共享、公平公开”的原则。

下列土地申请纳入省“三旧”改造地块数据库后,可列入城市更新范围:

(一)城市市区“退二进三”产业用地;

(二)城乡规划确定不再作为工业用途的厂房(厂区)用地;

(三)国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业以及产业低端、使用效率低下的原厂房用地;

(四)不符合安全生产和环境要求的厂房用地;

(五)在城市建设用地规模范围内,布局散乱、条件落后,规划确定改造的旧村庄和列入“万村土地整治”示范工程的村庄;

(六)由政府依法组织实施的对棚户区和危破旧房等地段进行旧城区更新改造的区域。

 

三、广州城市更新的方式

城市更新方式包括全面改造和微改造方式。

全面改造是指以拆除重建为主的更新方式,主要适用于城市重点功能区以及对完善城市功能、提升产业结构、改善城市面貌有较大影响的城市更新项目。属历史文化名村、名城范围的,不适用全面改造。

微改造是指在维持现状建设格局基本不变的前提下,通过建筑局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮,以及整治改善、保护、活化,完善基础设施等办法实施的更新方式,主要适用于建成区中对城市整体格局影响不大,但现状用地功能与周边发展存在矛盾、用地效率低、人居环境差的地块。

 

四、广州旧村庄改造的相关规定

 

旧村庄全面改造新规定:

 全面改造

征地储备

由政府整理土地,负责村民住宅和村集体物业复建安置补偿,整理的土地纳入储备后实施公开出让或用于市政公用设施建设,村集体经济组织不参与土地出让收益分成。

——

自主改造

由村集体经济组织根据批复的项目实施方案自行拆迁补偿安置,由村集体经济组织或其全资子公司申请以协议出让方式获得融资地块开发融资。

按土地整理、土地开发两阶段分别引入合作企业。

合作改造

由村集体经济组织根据批复的项目实施方案和制定的拆迁补偿安置方案,通过市公共资源交易中心公开招标引进开发企业合作参与改造,村集体经济组织可申请将融资地块协议出让给原农村集体经济组织与市场主体组成的合作企业;或者通过融资地块公开出让引入合作企业进行改造。

可以一次性引入合作企业,也可按照土地整理、土地开发两阶段分别引入合作企业。

融资楼面地价的确定

结合土地市场情况,参照半年内土地公开出让成交价格和周边区域新建商品房交易价格,按相关程序综合确定融资楼面地价。

土地出让金

融资地块由政府储备公开出让的,土地出让金以实际成交价格为准。

融资地块按照合作改造和自主改造以协议方式出让的,按申请办理土地出让手续时点市场评估价20%计收土地出让金。

村集体经济组织或个人依法将集体建设用地转为国有建设用地的,发生出售、交换、赠与(不含继承)或自行申请补办土地出让时,按申请时点相应土地用途市场评估地价的20%或房屋市地评估价的5%计收土地出让金。

 

各区政府是本辖区旧村庄更新改造工作的责任主体

责任主体

工作内容

各区政府

负责组织编制旧村庄更新改造计划

旧村庄更新改造项目前期摸查

编制片区策划方案、项目实施方案和拆迁补偿安置方案

做好与拆迁补偿安置、项目运作、建设管理相关的维护社会稳定等工作

 

旧村庄改造方式和改造模式的确定

条件

改造方式和改造模式

对于位于城市重点功能区、对完善城市功能和提升产业结构有较大影响、通过局部改造难以改善居住环境的旧村庄

全面改造

对具有历史文化保护价值或基本符合城市规划要求的旧村庄

微改造

对涉及重大基础设施或权属复杂、不能实行土地归宗后联合改造或同一主体改造的旧村庄项目

政府征收储备

对权属单一、征求意见获得村集体经济组织成员80%以上同意改造的村

可确定为合作改造或自主改造模式,并由区政府在征求意见的基础上确定复建安置总量核算方式,核算方式确定后不得变更。

 

五、广州旧厂房改造的相关规定

土地处置方式

1、政府收储

2、自行改造

3、政府收储和自行改造结合

旧厂房改保障性住房外的居住用地,地价补偿款计算方法

除花都区、从化区、增城区外,用地规划容积率在2.0以内的,按照土地公开出让成交价款的40%计算补偿款,超出2.0部分不再计算补偿款。

花都区、从化区、增城区的用地规划容积率(毛容积率)在2.0以内的,按照土地公开出让成交价款的50%计算补偿款,超出2.0部分不再计算补偿款。

土地出让成交后因规划调整使地价款发生增减的,收益补偿不再调整。

国有土地上旧厂房改造为居住用地方式的,由企业自行搬迁整理土地,原土地使用权人的土地整理、修复费用不再另行补偿。

国有旧厂房改造商业服务业设施用地,地价补偿计算方法

自行改造用地按照规划新用途的基准地价,扣减已缴纳的原用途土地出让金的未使用年限部分后补交土地出让金。

政府收储用地,按旧厂房改居住用地的地价补偿计算方法。

国有旧厂房采取不改变用地性质升级改造方式改造

按规划提高容积率自行建设多层工业厂房地,可不增收工业厂房土地出让金;用于建设科技企业孵化器的,按照《广东省人民政府关于加快科技创新的若干政策意见》及相关规定执行。若其配套的办公和商业服务业设施用地面积超过总用地面积7%或建筑面积超过总建筑面积14%的,应当按规定缴纳土地出让金。

对于申请转为国有土地的集体旧厂房用地不同改造方式下的土地出让金计算方法

纳入旧村全面改造的,按规划用地市场评估价的20%缴纳土地出让金。

纳入旧村微改造的,按规划用途市场评估价的30%缴纳土地出让金。

其余的按规划用途市场评估价的40%缴纳土地出让金。

 

国有旧厂房改造为商业服务业设施用地,符合以下情形之一的,企业应当将地块交由政府收储,由政府依法收回土地使用权:

(一)位于旧城区、重点功能区的核心发展区、重点生态敏感地区以及“珠江黄金岸线”等重点珠江景观控制区范围内;

(二)位于地铁、城际铁路站点周边800米范围内;

(三)其他市政府明确规定纳入储备的。

 

符合以下情形之一的,企业也可申请部分用地用于自行改造: 

 

(一)权属用地(包括一个权属人拥有多宗地块的)面积超过3公顷且改造后用于建设总部经济、文化体育产业、科技研发、电子商务等现代服务业的,原业主可申请将不超过50%的规划经营性用地用于自行改造,其余用地应当纳入土地储备。自行改造部分的用地按照规划新用途的基准地价,扣减已缴纳的原用途土地出让金的未使用年限部分后补交土地出让金。自行改造用地应当按照用地比例无偿配建公建配套设施;纳入土地储备的部分按本办法第八条取得补偿款。 

 

(二)权属用地(包括一个权属人拥有多宗地块的)面积不足3公顷(含3公顷),但旧厂房业主同意将权属用地上控制性详细规划总建筑面积的30%无偿移交政府统筹安排的,原业主可申请自行改造。经批准自行改造部分的建筑面积,按照规划新用途的基准地价,扣减已缴纳的原用途土地出让金的未使用年限部分后补交土地出让金。无偿移交政府部分的建筑面积无需补交土地出让金。由于特殊情形无法移交政府的建筑面积可按等值原则折抵货币返还政府。 

 

旧厂房更新涉及各单位负责的工作内容:

单位

工作内容

市城市更新领导机构

负责审议旧厂房更新改造重大政策措施,审定城市更新规划、计划和城市更新资金使用安排,审定旧厂房更新改造项目实施方案。

市城市更新部门

负责研究起草旧厂房更新改造政策,组织编制年度旧厂房更新改造项目计划、专项资金使用计划,负责旧厂房更新改造项目方案审核、用地整合及批后监管。 

各区政府

负责组织本辖区旧厂房更新改造的具体实施。

土地储备等机构

依照职责协助做好旧厂房更新改造相关工作。 

各相关主管部门

在各自法定职责范围内依据市城市更新领导机构的决策办理旧厂房更新改造项目的行政审批。

 

五、广州旧城镇改造的相关规定

全面改造项目由属地区政府按照《广州市城市更新办法》的有关规定编制和报批项目实施方案。

 全面改造项目应当按照以下规定征求改造区域居民的意见: 

(一)第一轮,征询改造区域居民意愿,同意改造户数的比例达到90%以上(含90%)的,方可启动改造,并办理地块改造前期手续; 

(二)第二轮,征询改造区域居民对拆迁补偿安置方案的意见,在规定时间内,签订附生效条件的房屋拆迁补偿安置协议的居民达到2/3以上(含2/3)的,方可具体实施拆迁。 

全面改造项目由市、区政府安排财政资金组织拆迁补偿安置,房屋拆迁完毕后,可通过公开出让融资地块土地使用权回笼资金。如项目需要引入社会资金用于拆迁补偿安置和土地整理的,应当通过公开方式,选择市场主体具体实施。被选定的投资实施主体按协议约定投资完成拆迁补偿安置和土地整理后,政府通过市公共资源交易中心平台公开出让土地,同级财政部门按照协议约定统筹安排资金,支付相应费用给投资实施主体。 

 

微改造项目由区政府委托具有规划资质的规划设计单位,根据城市更新片区策划方案和现状调查成果,编制项目实施方案。项目实施方案应当参考全面改造项目实施方案编制内容并根据实际情况适当精简制定,主要包括现状调查成果、改造范围、改造成本、改造模式、规划方案、改造成效、历史文化保护专项规划、建设时序等内容。 

微改造项目应当征询改造区域内居民的意愿。 

由政府统筹实施的微改造项目由市、区财政安排资金。由权利主体或者街道(社区)与权利主体共同完成的微改造,可由市、区财政安排资金补贴,并在现行法规政策允许的前提下,吸引社会力量参与。 

 

符合以下情况的社区微改造项目,应当给予鼓励或奖励: 

(一)在传统商住混合的用地格局及现状商业氛围浓厚的临主街一线界面,允许有条件地变更建筑使用用途; 

(二)历史建筑的使用现状与建筑的使用性质、内部使用功能不一致,对建筑的保护产生不利影响的,建筑所有人可以按照建筑的具体保护要求提出建筑物使用性质变更; 

(三)为地区提供公益性设施或者公共开敞空间的,在原有地块建筑总量的基础上,可获得奖励,适当增加经营性建筑面积。

具体鼓励和奖励操作指引由市城市更新主管部门会同国土规划部门制定。 

 

六、《广州市城市更新办法》与以往的“三旧”改造政策相比的新变化

1、旧村改造复建总量的确定

旧政策:规定“拆一补一”,但未明确是按建筑面积还是按套内面积计算。

《办法》中明确了对旧村住宅复建安置房的算法,住宅复建总量按照“栋”或者“户”两种方式进行核定。

以“栋”方式核定的,住宅复建总量按照每栋村民住宅280平方米乘以改造范围内合法的村民住宅总栋数或以合法村民住宅建筑基底总面积的3.5倍,并以不超过总量10%的比例上浮后核定;以“户”方式核定的,住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定,“户”的核定标准按照本市村庄规划建设管理的相关规定执行。住宅复建安置总量不含住宅公建配套建筑面积。

集体经济组织物业复建总量按集体经济组织合法建筑面积1:1核定复建量。对2007年6月30日之前建设的违法建筑,按照现有建筑面积2:1比例核定复建量;对2007年6月30日之后建设的违法建筑,不予核定。

 

2、改造前工作阶段变化

旧政策:分两个阶段推进:项目方案编制、项目实施。

《办法》:分三个阶段推进:片区策划方案编制、项目实施方案编制、项目实施。

 

3、旧村庄更新改造的责任主体调整

《办法》:各区政府是本辖区旧村庄更新改造工作的责任主体,负责组织编制旧村庄更新改造计划,旧村庄更新改造项目前期摸查,编制片区策划方案、项目实施方案和拆迁补偿安置方案,做好与拆迁补偿安置、项目运作、建设管理相关的维护社会稳定等工作。

 

4、安置房交易时补缴土地出让金标准不同

旧政策:安置房交易转让时,房屋业主应当按照基准地价的30%缴交国有土地使用权出让金。

《办法》:按申请时点相应土地用途市场评估地价的20%或房屋市场评估价的5%计收土地出让金。

 

5、村改、村集体重大事项决策需80%以上的村民同意

旧政策:56号文规定村集体重大事项需“80%”村民同意方可实施,后来20号文则调整为“90%”。

《办法》:重新调整为“80%”。

 

6、旧村合作改造的合作企业选择方式不同

旧办法:提出“以公开招标方式引入”,但无具体细则。

《办法》:明确在改造方案批复前,村集体不得自行选取合作企业;引入合作企业应当在公共资源交易平台上公开招投标,并进行充分的信息披露,禁止设置倾向性、不合理条件,预留合理时间,参与投标的企业应当未参与与改造相关的策划、摸查、顾问工作,保障有意向的企业充分参与竞争。

 

7、旧厂改造收益分配不同

旧政策:按公开出让、收益支持方式改造的旧厂房项目,规划容积率(毛容积率,下同)在3.0以内(包括3.0,下同)的,按土地出让成交价款的60%计算补偿款,超出规划容积率3.0的,容积率3.0以内部分按该部分用地产生的土地出让成交价款的60%计算补偿款,超出部分产生的土地出让成交价款不再计算补偿款。

《办法》:国有土地上的旧厂房改为保障性住房外的居住用地的,由土地储备机构收购,政府组织公开出让。除花都区、从化区、增城区外,用地规划容积率在2.0以内的,按照土地公开出让成交价款的40%计算补偿款,超出2.0部分不再计算补偿款;花都区、从化区、增城区的用地规划容积率(毛容积率,下同)在2.0以内的,按照土地公开出让成交价款的50%计算补偿款,超出2.0部分不再计算补偿款。

 

8、旧厂自行改造补缴土地出让金标准不同

旧政策:改作教育、科研、设计、文化、卫生、体育等非经营性用途和创意产业等,不符合划拨用地目录的,按综合办公用途基准地价30%计收土地出让金,改作保险金融、商贸会展、旅游娱乐、商务办公等经营性用途的,按新旧用途基准地价的差价补交土地出让金。

《办法》:自行改造用地按照规划新用途的基准地价,扣减已缴纳的原用途土地出让金的未使用年限部分后补交土地出让金。

 

七、广州城市更新新政策的潜在影响

1、“政府主导”下的广州城市更新,体现了政府从容有序的发展思路。未来不会出现大规模“运动式”的城市更新运动。慢一点,将是主基调。

2、广州城市更新办法,对土地资产由于城市更新带来的利益分配进行了更清晰、量化的规定。参与城市更新的企业、投资者未来很难获取由于土地价值转移带来的暴利。

3、广州城市更新项目由单一目标转向经济、社会、文化、生态等多元目标。更注重产业发展与产业转型升级,强调基础设施与公建配套设施的建设,强调城市文化和文明历史的传承。

4、旧村庄改造的程序与操作方式发生了重大改变。强化了区政府作为改造责任主体的作用,把基础数据摸查和改造实施方案的制定由原来村一级负责改为由区政府统筹,避免了村集体不规范操作。引入合作单位,也进一步公开透明,规范化。再强势的村长,也难以一个人说了算。

在新规定出台的同时,也带来了一个新的变化,旧村庄改造的周期将进一步延长。旧村庄改造,如果引入合作企业,在不涉及调整城市控规的条件下,前期运作的时间将至少两年。如涉及调整城市控规,则时间预计至少三年以上。

5、旧厂房改造,原土地权属人获得的赔偿金呈下降趋势。从2009年至2012年,至2016年,随着新文件的出台,补偿费标准已连续下调。政府的土地收益在加大,旧厂房的权属人未来只能通过运营才能获得高回报。

6、旧城镇改造,涉及面宽,表决通过难度大。考虑到目前房价、地价处于历史高位,未来五年并不是广州旧城镇改造的好时机。由政府主导的微改造可能是主要方式。

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