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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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城市更新的变局——广州市城市更新的新旧政策差异  

2016-06-21 17:34:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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城市更新的变局——广州市城市更新的新旧政策差异

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

《广州市城市更新办法》2016年1月1日起施行。广州城市更新进入新阶段。与以往的“三旧”改造政策(《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(穗府〔2009〕56号)、《关于加快推进“三旧”改造工作的补充意见》(穗府〔2012〕20号))相比有不少的新规定。

 

1、旧村改造复建总量的确定

旧政策:规定“拆一补一”,但未明确是按建筑面积还是按套内面积计算。

《办法》中明确了对旧村住宅复建安置房的算法,住宅复建总量按照“栋”或者“户”两种方式进行核定。

以“栋”方式核定的,住宅复建总量按照每栋村民住宅280平方米乘以改造范围内合法的村民住宅总栋数或以合法村民住宅建筑基底总面积的3.5倍,并以不超过总量10%的比例上浮后核定;以“户”方式核定的,住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定,“户”的核定标准按照本市村庄规划建设管理的相关规定执行。住宅复建安置总量不含住宅公建配套建筑面积。

集体经济组织物业复建总量按集体经济组织合法建筑面积1:1核定复建量。对2007年6月30日之前建设的违法建筑,按照现有建筑面积2:1比例核定复建量;对2007年6月30日之后建设的违法建筑,不予核定。

 

2、改造前工作阶段变化

旧政策:分两个阶段推进:项目方案编制、项目实施。

《办法》:分三个阶段推进:片区策划方案编制、项目实施方案编制、项目实施。

 

3、旧村庄更新改造的责任主体调整

《办法》:各区政府是本辖区旧村庄更新改造工作的责任主体,负责组织编制旧村庄更新改造计划,旧村庄更新改造项目前期摸查,编制片区策划方案、项目实施方案和拆迁补偿安置方案,做好与拆迁补偿安置、项目运作、建设管理相关的维护社会稳定等工作。

 

4、安置房交易时补缴土地出让金标准不同

旧政策:安置房交易转让时,房屋业主应当按照基准地价的30%缴交国有土地使用权出让金。

《办法》:按申请时点相应土地用途市场评估地价的20%或房屋市场评估价的5%计收土地出让金。

 

5、村改、村集体重大事项决策需80%以上的村民同意

旧政策:56号文规定村集体重大事项需“80%”村民同意方可实施,后来20号文则调整为“90%”。

《办法》:重新调整为“80%”。

 

6、旧村合作改造的合作企业选择方式不同

旧办法:提出“以公开招标方式引入”,但无具体细则。

《办法》:明确在改造方案批复前,村集体不得自行选取合作企业;引入合作企业应当在公共资源交易平台上公开招投标,并进行充分的信息披露,禁止设置倾向性、不合理条件,预留合理时间,参与投标的企业应当未参与与改造相关的策划、摸查、顾问工作,保障有意向的企业充分参与竞争。

 

7、旧厂改造收益分配不同

旧政策:按公开出让、收益支持方式改造的旧厂房项目,规划容积率(毛容积率,下同)在3.0以内(包括3.0,下同)的,按土地出让成交价款的60%计算补偿款,超出规划容积率3.0的,容积率3.0以内部分按该部分用地产生的土地出让成交价款的60%计算补偿款,超出部分产生的土地出让成交价款不再计算补偿款。

《办法》:国有土地上的旧厂房改为保障性住房外的居住用地的,由土地储备机构收购,政府组织公开出让。除花都区、从化区、增城区外,用地规划容积率在2.0以内的,按照土地公开出让成交价款的40%计算补偿款,超出2.0部分不再计算补偿款;花都区、从化区、增城区的用地规划容积率(毛容积率,下同)在2.0以内的,按照土地公开出让成交价款的50%计算补偿款,超出2.0部分不再计算补偿款。

 

8、旧厂自行改造补缴土地出让金标准不同

旧政策:改作教育、科研、设计、文化、卫生、体育等非经营性用途和创意产业等,不符合划拨用地目录的,按综合办公用途基准地价30%计收土地出让金,改作保险金融、商贸会展、旅游娱乐、商务办公等经营性用途的,按新旧用途基准地价的差价补交土地出让金。

《办法》:自行改造用地按照规划新用途的基准地价,扣减已缴纳的原用途土地出让金的未使用年限部分后补交土地出让金。

 

预告:

赵卓文《广州市城市更新政策解析及企业实操案例分析》专题讲座

时间:2016622日(周三)09:00-12:00

地点:远洋宾馆三楼福临门多功能厅

 

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