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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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过度的经济诉求打破了平衡:广纸规划的启示  

2016-06-02 11:04:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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过度的经济诉求打破了平衡:广纸规划的启示

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

 

广州国规委近日公示了《海珠区广纸片区地块二建设项目修建性详细规划》。“超高层住宅+大型购物中心”的规划结构没有改变,住宅楼层更高了,达到了55层。

广纸地块二,总占地面积257692平方米,可建设用地面积103030平方米,计容面积556107平方米,绿地率25%,建筑密度47.7%,平均容积率达到了5.5。其中地块AH050316和AH050323最高达到了7.5。

这种规划指标,难倒规划师,困住开发商。

1、商业+住宅的困局。

广纸地块所处地段,住宅的基准地价为13200元/平方米,商业首层的基准地价为16800元/平方米。从土地收益或者房地产价值看,这个地块做纯住宅,回报水平最高,如果做纯住宅出让,平均地价将轻松突破2.5万元/平方米。

政府部门对广纸地块诉求,是双目标,而不是单目标。既要土地收益最大化,又要实现构建“海珠西引擎、广佛活力港”的目标。

总建筑面积556107平方米,其中商业建筑面积161787平方米,商务建筑面积147864平方米、住宅建筑面积242456平方米,比重分别为29%、26.6%、43.8%。

兼顾多种业态,同时满足多项条件,这个规划很不容易。

 

2、高容积率、高密度与高品质的矛盾。

广纸地块二平均容积率高达5.5,密度高达47.7%,要做足容积率,又要保持项目高品质。确实不容易。

发展商最终选择了55层超高层的方案,户型为75-110平方米的两房、三房户型及公寓,大部分平面为八户的结构。

住得离月亮越来越近,鹤立鸡群,景观无敌。在城市空间中很突兀,在产品品质上很无奈。

 

3、“地王”与回报。

广纸二地块,由于受多种因素制约,土地成交价格为1.6万元/平方米,由“地主”越秀地产自己拍回。拍卖总价达89亿元。

从成本上看,整个项目开发建设完成,单方成本将超过3万元/平方米,整个项目处于微利状态。考虑到项目商业面积高达161787平方米,综合评估,整个项目属于“沉淀资金”的项目。项目体量大,商业商务比重高,也只有原地主(享受地价返还政策)才能操作。

 

过度的经济诉求,打破了城市的平衡,推高了规划的技术经济指标。

80年代,广州人曾经为环市路的63层叫好,90年代广州人曾经为80层的中信广场叫好。2016年的今天,当一栋一栋50-60层超高层住宅出现在公众面前的时候,广州人能有叫好声吗?

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