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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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上海迪士尼乐园:无法复制的个案  

2016-06-16 17:38:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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上海迪士尼乐园:无法复制的个案

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

 

2016616日,在这个“666”的日子里,上海迪士尼正式开业。这个全球第6个,中国大陆地区第1个迪士尼乐园,引起了空前的关注。

 

1、上海迪士尼开业,有人欢喜有人愁。

香港迪士尼的竞争力无疑大大下降,从规模到区位,香港迪士尼均处于劣势。上海迪士尼开业门票价就达到499元,起步就赢香港一筹。上海城市的未来竞争力与香港城市的未来竞争力,在迪士尼一项上就明显拉开了差距。

万达的王健林先生是绝对的“营销高手”,在5月份就在媒体公开放话“有万达在,上海迪士尼20年难赢利。”新闻效应很显著。充分利用了迪士尼开业这一事件,借势营销了一把万达旅游文化城。

事实上,万达与迪士尼差异很大,短期内也不存在竞争关系。上海迪士尼是全国性甚至国际性乐园,万达大多还是地域性项目。

万达借势上海迪士尼开业,更多是基于营销的目的。

 

2、打造精品需要时间

上海迪士尼2011年开工,建设周期足足用了5年时间。这在“快”时代的今天,确实属于难得的“坚持”。如果某一天,国内的主题公园能够沉下心来,用5年做工程,用15-20年做回收,立足于长线经营,才能成为迪士尼的“对手”。当前国内主题公园大多搞“短平快”,重视土地运营和房产销售的快速回笼,乐园本身运营属于第二考虑,所以我们只拥有短线项目,难以确立品牌和长期运营能力。

3、漫长的投资回收期

上海迪士尼2011年立项时,预期造价244亿人民币(约36亿美元),实际总投入约55亿美元。这还不包括上海市政府围绕迪士尼乐园庞大的城市基础设施建设和配套项目的投入。55亿美元投入,依靠门票收入占(约35%)和商业经营收入确实不容易回本。

上海迪士尼原来预测第一年客流量为730万人次。从目前情况看,第一年入园人数将破纪录,因为中国人太喜欢热闹了。尽管这样,由于造价超高,项目投资回收期将十分漫长。

 

4、各有各的帐。

项目造价高企,美国人不担心。上海迪士尼乐园美国人有43%股权,且美国人拥有经营权,美方拥有门票收入的43%和园内收益的70%。(日本迪士尼则是由日本人自主经营,美国人收入分别为10%5%)。经营管理权太重要,上海人明显对自己运营缺乏信心,付出成本,在所难免。

上海盘算的是另一笔帐。迪士尼乐园一期3.9平方公里,二、三期更将达到20平方公里。投资虽然巨大,但围绕上海迪士尼项目,地方政府短期可以做土地经营,赚取土地财政。中长期,利用迪士尼经营,吸引来自各地的游客和资金,迪士尼将成为大上海的聚宝盆。地方政府“让利”迪士尼,促进了项目合作。又花重金打造项目。门票收入、卡通公仔出售、汉堡包经营等等,在政治家眼中,只是“小数目”。地方政府运营上海迪士尼项目,其最核心的着眼点,并不在于项目经营盈亏的本身。

上海迪士尼,确实是一个无法复制的个案。

 

5、主题乐园必须有文化,才能长期生存

这是迪士尼给我们的启示。全球迪士尼年均客流量1.3亿人次,影响了一代人接一代人,主题文化、品牌价值确实不寻常。

新时期,面对网络时代,迪士尼的“唐老鸭”和“米老鼠”在年轻一代中,是否还有生命力?中国本土的主题乐园,可否借助“快、变、廉价”占领市场份额?这都是未来的悬念。

 

666”是好日子,学生的暑假也即将到来。上海迪士尼在这个夏天日日爆满,是没有悬念的事件。

 

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