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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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我们都只是租客  

2016-04-18 20:53:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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我们都只是租客

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

刚刚过去的周末,房地产圈子被“温州撞限房交易补地价”这条消息搅得很烦恼。

虽然有关方面迅速进行了澄清,仍然难以解除大众的疑虑。周一股市应声大跌,正是公众情绪的集中反应。

蓦然回首,发现中国房地产虽然贵为“世界最大的市场”、“工地最多的地方”,事实上却是个年轻的产业。

如果以1994年《城市房地产管理法》颁布作为标志,中国房地产仅仅是发展了30多年的产业,很多方面尚不成熟,更说不上完善。“撞限房”问题,令这种“不完善”的弊端突显。

到现在为止,土地使用权年限到期的案例并不多。深圳、青岛、温州等地“先行先试”,早期出让土地到期后的处置,万众瞩目,在所难免。

本来早在2008年的《物权法》出台时,就应明确土地出让金是否要补交,补交的标准和方法。可惜,《物权法》回避了这一核心问题,只作出了模模糊糊的“自动续期”的规定。

大众关心的是,土地是国有的,土地使用权是有年限的,住宅70年,办公50年,商业40年,工业用地40年,到期后,是否需要补交地价?

答案是肯定的。

一定要补交地价。

 

商业、办公物业到期要补地价,相信大家都已经确认。很多人到现在还天真地认为,住宅类物业因为牵涉到千家万户,会“另开绿灯”。这种想法是不切实际的。

如果住宅类物业土地续期可以“豁免地价”,早在2008年的《物权法》就规定了。从现实情况看,“豁免”是不可能的。

广州地区的实践案例看:

1、房改房物业二手上市,需补交地价,没有“豁免”,尽管涉及面广,人数众多,套数量大,还是必须补交地价后才能上市。标准是“基准地价”。

2、广州的地下车位二手买卖,原来车位未缴交过地价的,需补交地价。说明政府对地价还有“追溯权”。

3、历史性用地,转用途,要补交地价。标准是“基准地价”。(需要关注的是,基准地价,也是一年一年上升,水涨船高,现在已经越来越接近市场成交价格)

 

因为土地是国有的,公众买的只是一定年限的土地使用权,房地又不可分,土地年限到期后,补交地价,那是天经地义。

住宅物业土地使用年限到期后,要补交地价,应该没有悬念了。有悬念的只是缴纳的标准和方式。

至于补交是按照年租交,还是按照以往的70年一次性交清。地价的标准是按照基准地价计算,还是按照市场评估价。那些已经不重要了。

 

物业持有者难逃“奶牛”命运,因为大家都只是租客。

天若有情天亦老。

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