注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

日志

 
 
关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

网易考拉推荐

广东“去库存行动计划”带来的机遇分析  

2016-03-04 13:16:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

广东“去库存行动计划”带来的机遇分析

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

 

《广东省供给侧结构性改革总体方案(2016-2018)年》的出台,给未来3年的广东房地产市场将带来根本性的改变。市场的供求关系、供应结构、开发经营模式、客户结构、盈利模式,都将发生巨变。

 

1、“去库存”的重点是“商业、办公类库存”。

2015年底,广东省商品房库存规模,高达1.6亿平方米。这个数字令人吃惊。2015年广东省商品房销售面积达11681万平方米,同比增长25.4%,市场需求大增的同时,库存量仍在增加。

未来3年,广东房地产仍处于供应高峰期。在消化同期新增量的前提下,3年再消化2000万平方米的库存,也不是一件轻松的事情。

 

值得关注的是,1.6亿平方米的库存量中,重点和难点是商业、办公类物业。无论是广州、深圳、佛山这样的大城市,还是珠海、江门、惠州这样的地级市,商业类物业的过度开发和积压,是多年沉积的问题。

在互联网时代,传统商业地产受到极大的冲击和影响。为了解决库存商业地产的出路,广东省文件里,提出了积极的应对措施,第一,鼓励和引导“自持物业经营”。未来要开发“总部经济园区、新兴产业”,方向是“向自持物业企业商品房倾斜”。第二,“对领取商品房预售许可证超过3年以上尚未出售的商业、办公、工业等商品房,通过土地、规划、金融、税收等政策加快转化为开发商自持物业。”这一条,值得开发商细细去阅读和理解。商业物业的销售,当前面对“土地增值税(税率为30-60%)”的紧箍咒。连SOHO中国这样的公司,为了有效避税,都提出了“散售转自营”的转型策略。

3年以上未售出的商业、办公、工业等商品房,可转化为开发商自持物业,转为公司固定资产,无疑为开发商运作商业地产,有效避税,创造了良好的条件。

 

为加快商业地产“去库存”,广东省还提出了“控制商业地产开发规模,鼓励房地产开发企业将库存工业、商业地产改造为科技企业孵化器、众创空间,将库存商品房改造为商务居住复合式地产、电商用房、都市型工业地产、养老地产、旅游地产等。”如果这一条得以实施,就意味着用地性质和开发用途,这个以往难以逾越的边界,以后变得“灵活”了。“孵化器、众创空间、电商用房、养老地产、旅游地产”等等项目,变得合法合规了。

以往还“名不正言不顺”的“都市型工业地产”,这一次也登上了省级文件,身份正式合法化。

利用政策,快速转型,开发商迎来了“解套”的契机。

 

2、土地“去库存行动计划”中的“突破性”措施。

 

“去库存行动计划”,在政策措施上,可谓是竭尽了全力。从激活市场需求,到金融融收政策落地,到鼓励开发商物业经营的转型升级,出台了十一大项举措。这“十一项”中,有几项措施是具有“突破性”的,对未来广东房地产市场影响巨大:

1)正式取消了“9070”的政策,全面放开了对户型产品的限制。对广州等城市的“限购”,也给出了可以重新划定限购范围的指引,放开港澳居民购房限制。

2)加大棚改安置和住房保障货币化力度,打通商品房与保障房通道。这个提法,非常突破。保障房与商品房的双轨制运作,是目前国家层面的指导方向。“打通商品房与保障房的通道”,这一提法,在以往的政府文件中,非常罕见。

“商品住房去库存周期超过16个月的城市,原则上不再新建公共租赁住房,主要通过发放补贴或购买、租赁商品房筹集房源等方式提供住房保障。”的规定,意味着未来政府在保障房来源建设、管理思路上的重大转变。

“保障房与商品房”之间有了通道,这意味着未来的房屋建设将有新的运行机制。

 

3)支持跨区购房。

文件中,提出“加快推进珠三角城际轨道交通网建设,加强各城市轨道交通的互联互通。完善城市外围地区交通和公共服务设施配套,重点加快推进广州与清远、佛山,深圳与惠州、东莞的轨道交通网络衔接和建设,为支持跨地区购房、满足住房外溢需求提供便利条件。”

跨区购房,大城市住房外溢需求(尤其是广州和深圳的外溢)越来越大。

政府文件中,第一次确认“鼓励”外溢需求和跨区购房。城市房地产的边界进一步模糊化了。

 

3、“去库存”背景下的政府和企业对策

 

1)对政府而言,要去库存,除了要千方百计激活需求,还必须减少土地供应量,降低建设规模,影响市场预期,才能真正去库存。对三、四线城市,更应减少土地供应量,“养育”市场,盘活存量。

2)“去库存”指导思想下,是地方政府“调结构、促发展”的良好机遇。第一,籍此机会,有效调整房地产市场的产品结构。通过政策措施,促进有效需求。

第二,积极引导城市区域发展,利用房地产政策,有效调节需求。

第三,利用“一类一策”,在房地产经营上创新市级政策措施。

 

3)对于库存量巨大的发展商,未来3年,是企业扭转局面的黄金期。这一次机遇再错过了,就很难再找到这样的机会了。2016年,楼价上升,局部上涨,都是政策性的、阶段性和不可持续的。

 

既要抓住机遇,又不盲目乐观,是开发商理性和明智的选择。

 

  评论这张
 
阅读(100)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017