广东“去库存行动计划”带来的机遇分析
赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）
《广东省供给侧结构性改革总体方案（2016-2018）年》的出台，给未来3年的广东房地产市场将带来根本性的改变。市场的供求关系、供应结构、开发经营模式、客户结构、盈利模式，都将发生巨变。
1、“去库存”的重点是“商业、办公类库存”。
2015年底，广东省商品房库存规模，高达1.6亿平方米。这个数字令人吃惊。2015年广东省商品房销售面积达11681万平方米，同比增长25.4%，市场需求大增的同时，库存量仍在增加。
未来3年，广东房地产仍处于供应高峰期。在消化同期新增量的前提下，3年再消化2000万平方米的库存，也不是一件轻松的事情。
值得关注的是，1.6亿平方米的库存量中，重点和难点是商业、办公类物业。无论是广州、深圳、佛山这样的大城市，还是珠海、江门、惠州这样的地级市，商业类物业的过度开发和积压，是多年沉积的问题。
在互联网时代，传统商业地产受到极大的冲击和影响。为了解决库存商业地产的出路，广东省文件里，提出了积极的应对措施，第一，鼓励和引导“自持物业经营”。未来要开发“总部经济园区、新兴产业”，方向是“向自持物业企业商品房倾斜”。第二，“对领取商品房预售许可证超过3年以上尚未出售的商业、办公、工业等商品房，通过土地、规划、金融、税收等政策加快转化为开发商自持物业。”这一条，值得开发商细细去阅读和理解。商业物业的销售，当前面对“土地增值税（税率为30-60%）”的紧箍咒。连SOHO中国这样的公司，为了有效避税，都提出了“散售转自营”的转型策略。
3年以上未售出的商业、办公、工业等商品房，可转化为开发商自持物业，转为公司固定资产，无疑为开发商运作商业地产，有效避税，创造了良好的条件。
为加快商业地产“去库存”，广东省还提出了“控制商业地产开发规模，鼓励房地产开发企业将库存工业、商业地产改造为科技企业孵化器、众创空间，将库存商品房改造为商务居住复合式地产、电商用房、都市型工业地产、养老地产、旅游地产等。”如果这一条得以实施，就意味着用地性质和开发用途，这个以往难以逾越的边界，以后变得“灵活”了。“孵化器、众创空间、电商用房、养老地产、旅游地产”等等项目，变得合法合规了。
以往还“名不正言不顺”的“都市型工业地产”，这一次也登上了省级文件，身份正式合法化。
利用政策，快速转型，开发商迎来了“解套”的契机。
2、土地“去库存行动计划”中的“突破性”措施。
“去库存行动计划”，在政策措施上，可谓是竭尽了全力。从激活市场需求，到金融融收政策落地，到鼓励开发商物业经营的转型升级，出台了十一大项举措。这“十一项”中，有几项措施是具有“突破性”的，对未来广东房地产市场影响巨大：
（1）正式取消了“9070”的政策，全面放开了对户型产品的限制。对广州等城市的“限购”，也给出了可以重新划定限购范围的指引，放开港澳居民购房限制。
（2）加大棚改安置和住房保障货币化力度，打通商品房与保障房通道。这个提法，非常突破。保障房与商品房的双轨制运作，是目前国家层面的指导方向。“打通商品房与保障房的通道”，这一提法，在以往的政府文件中，非常罕见。
“商品住房去库存周期超过16个月的城市，原则上不再新建公共租赁住房，主要通过发放补贴或购买、租赁商品房筹集房源等方式提供住房保障。”的规定，意味着未来政府在保障房来源建设、管理思路上的重大转变。
“保障房与商品房”之间有了通道，这意味着未来的房屋建设将有新的运行机制。
（3）支持跨区购房。
文件中，提出“加快推进珠三角城际轨道交通网建设，加强各城市轨道交通的互联互通。完善城市外围地区交通和公共服务设施配套，重点加快推进广州与清远、佛山，深圳与惠州、东莞的轨道交通网络衔接和建设，为支持跨地区购房、满足住房外溢需求提供便利条件。”
跨区购房，大城市住房外溢需求（尤其是广州和深圳的外溢）越来越大。
政府文件中，第一次确认“鼓励”外溢需求和跨区购房。城市房地产的边界进一步模糊化了。
3、“去库存”背景下的政府和企业对策
（1）对政府而言，要去库存，除了要千方百计激活需求，还必须减少土地供应量，降低建设规模，影响市场预期，才能真正去库存。对三、四线城市，更应减少土地供应量，“养育”市场，盘活存量。
（2）“去库存”指导思想下，是地方政府“调结构、促发展”的良好机遇。第一，籍此机会，有效调整房地产市场的产品结构。通过政策措施，促进有效需求。
第二，积极引导城市区域发展，利用房地产政策，有效调节需求。
第三，利用“一类一策”，在房地产经营上创新市级政策措施。
（3）对于库存量巨大的发展商，未来3年，是企业扭转局面的黄金期。这一次机遇再错过了，就很难再找到这样的机会了。2016年，楼价上升，局部上涨，都是政策性的、阶段性和不可持续的。
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