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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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广州房地产市场的6大特征和政策预期  

2016-03-25 16:49:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州房地产市场的6大特征和政策预期

 

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

 

北上广深,中国房地产的一线城市。

在中国房地产市场分化日益明显的背景下,中国的城市分为两类,一类是一线城市。楼市政策基调为调控,严格限购、打击投机,大量提供保障房。重点是防止投资投机过度,防止楼市过热和楼价过快上升。

第二类,是一线城市以外的地方。楼市政策的基调是搞活,包括去库存,鼓励二套房消费,金融、税收支持等等。重点是刺激需求。

 

广州虽“贵”为一线城市,但广州楼市是一线城市中的另类,具有六个特点:

 

1、广州房地产市场是一个“小市场”

以下三组数据是最好的说明:

2015年土地出让金:广州907亿元、北京1984亿元、上海1677亿元;

2015年商品住宅成交金额:广州1855.6亿元、北京3043.5亿元、上海4791.6   亿元;

2015年商品住宅成交面积:广州1232.1万平方米、北京1097.8万平方米、上海1497.3万平方米。

从房地产市场的规模和指标看,广州算不上是中国排位前四的城市。

 

2、“限购”背景下,外溢效应突出

据数据显示,目前清远约1/3的购房者来自广州,南海超过50%的购房者来自广州。每年广州超过500亿的资金流向了周边的房地产市场。

今年出台的《广东省供给侧结构性改革总体方案(20162018年)》里明确“加快珠三角城市群内部交通走廊、轨道交通建设,适应广州、深圳中心城市居民到周边城市购房的外溢需求。”相信,未来几年广州的外溢效应将更加突出。

如果广州继续执行严格的限购政策,房地产资金外溢,将更为突出。

 

3“分化”

广州各区楼市“分化”特征明显:

中心六区:供应量少、需求量大、成交价格高、库存量少;外围五区:供应量大、需求量较少、成交价格较低、库存量较大。

 

大广州楼市,实际上有四个市场:第一个,中心城区市场(天河、荔湾、越秀、海珠),一手住宅成交均价很快将达到3-4万元/平方米,达到一线城市标准。第二个,新兴区域(南沙和新黄浦区),拥有特殊政策和产业优势。第三,次中心区域(番禺、花都、白云)。目前库存量较大。第四,增城和从化市场。(类似广东的三、四线城市)

一个大广州,四个分化的市场。

政策制定,也有相当的难度。“确定限购的行政区域范围”,要把增城、从化都纳进来吗?也不合理。

 

4、开发商“盈利下降”

一方面,上市房企公布的净利润水平逐年下降。2013140多家上市房企平均净利率约13%2014年行业毛利连续三年下降,已下降至12%左右。2015年上市房企平均净利润率仅8%,创下历史最低纪录。房地产行业已经进入中低利润行业范畴。公布2015年销售业绩的上市房企78家,其中业绩预告为预盈的有38家,占比为48.7%,另外还有15家企业预期亏损,25家企业出现了预期减少的利润变化。

另一方面,从广州2013以后公开出让的土地分析,地价与楼价的对比,并不合理。例如,广钢新城(一期)的地价约2.1-2.3万元/平方米,楼价约3万元/平方米;金融城地价1.3-1.8万元 /平方米,楼价2.9万元/平方米。按此分析,发展商的项目基本无利可图。

2016年,广州楼价有一个上涨和拉升的成本基础。

 

5、“内与外”

一方面,外地发展商纷纷进入广州。

2009-2015年,累计通过公开渠道竞得地块的新增外来房企数量已达26家,累计首次竞得商品房用地达608万平方米。葛洲坝、华润、金融街、龙湖、远洋、绿地及中国金茂等品牌房企均正式进入广州,完善其在华南的布局。外来品牌房企首次购地区域主要集中在天河、荔湾、白云等主城区。

同时,随着广佛同城、广清一体化的建设,也有大批外地客户进入广州。

另一方面,广州人到外地投资置业。如恒大在海南的海花岛项目,以及碧桂园马来西亚柔佛州森林城市值得广州人的关注。

广州房地产市场的边界已经打开。

 

6、“被低估”还是“被高估”

珠三角地价从2008年开始有很大的增长,一直保持大幅增长势头。

 

比较两组数据:

一是广州的房价对比其它一线城市。数据显示,广州对比北京、上海、深圳其它三大一线城市差距明显。

 

二看广州的地价,2015年广州基准地价比2012年基准地价飙升一倍多。2015广州市居住用地一级基准地价23696/平方米,比2012年(9181/平方米)升150%;商业路段最高地价54627/平方米,比2012年(29991/平方米)升近100%;办公用地最高价天河区12614/平方米。

但广州的基准地价对比北京,上海、深圳,差距并不大。相对而言,广州的房价差距更大。

 

通过以上分析,我们可以看到,广州房地产在一线城市中,属于“被低估”的市场。2016年楼价“补涨”的机会很大。

如果广州全面取消限购,一手住宅成交均价短期内就可以突破2万元/平方米。即使限购政策持续,2016年房价涨超10%,是大概率事件。

 

——赵卓文先生2016323日在2016广州房地产中介“四大名嘴”高峰论坛的演讲摘要

 

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