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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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旱涝并存,政策注定多变  

2016-03-17 11:44:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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旱涝并存,政策注定多变

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

 

自然灾害到来时,有旱灾,也有涝灾。极端情况下,旱涝共存,有的地方干旱,有的地方又雨水过多。

 

2016年的中国房地产,也出现了旱涝共存的前所未有的新情况。

一方面,全国商品房库存面积不断创出新高,2015年末全国国商品房待售总面积达7.18亿平米。大量三四线城市,库存量的去化周期超过24个月。房地产销售不振,房地产投资增幅由正转负。

 

另一方面,北上广深等一线城市和部分二线城市房价,从2015年开始,走上了快速上升的通道。国家统计局数据表明,2015年北上广深的房价持续上涨,上海、北京、广州分别上涨18.2%10.4%9.2%,深圳房价得涨幅更达到惊人的47.5%,同比涨幅排在全国首位。

进入2016, 一线城市楼价上涨更为明显。无论是新建商品住宅还是二手住宅,一线城市同比平均涨幅都高于20%,远高于二线城市1%左右的同比平均涨幅,与此同时,绝大多数三线城市同比仍在下降。1月份北京、上海、广州、深圳四个一线城市新建商品住宅价格环比分别上涨1.1%2.6%0.8%4.1%,同比上涨11.3%21.4%10%52.7%。深圳楼价已连续一年多“领涨”全国。

 

在这样的背景下,2016年的楼市政策注定多变。

1、        土地供应。一线城市的土地供应量会增加,特别会增加住宅类土地的供应。对于库存量高企的三、四线城市,“暂停土地供应”成为稳定市场的最佳办法。广东省国土资源厅宣布对广东地区1个地级市和23个县(市、区)暂停2016年新增建设用地指标使用或土地供应。暂停的原因是,2010年至2014年近五年供地率未达到60%或,对闲置土地处置不力,对超过土地使用合同规定的开工时间一年以上未开工、且未开工建设用地总面积超过2010年至2014年近五年年均供地量。

 

2、        限购政策。北上广深楼价过快上涨,已经引起管理层的极大关注。2016年取消或松动限购,基本不可能。更大的可能是,严格限购措施。限购政策本来有往右走的机会,在2016年转为彻底的往左走。

 

广州经营性土地年出让金额在800亿左右,一手商品房年销售额2000亿。从房地产市场的规模和指标看,广州远远配不上“中国房地产一线城市”的称号。但广州作为国家中心城市的地位,以及“北上广”长期串联在一起的习惯做法,令广州楼市无奈接受一起限购的现实。

广州本已具备取消或松动限购的条件。但管理层言必称“北上广”,强调共进退。另外,2016年广州楼价补涨,出现较大幅度的结构性价格上升,也是大概率事件。估计谁都下不了取消广州限购的决心。

 

3、        加大居民购房金融、税收支持力度,降低居民购房成本的措施,成为地方政府积极的行动方向。

金融支持力度,对一线城市的楼市影响巨大,深圳楼市2015年量价齐升,其中一个主要因素是房贷额度突破6000亿,占全国5%

广州针对性降低契税,对大户型销售,将起到积极作用。对144平方米以上大户型的“首套”,按1.5%来征收契税,契税减半,直接降低了购房成本。

 

值得注意的是:

2016年的楼市分化更为明显,市场充满复杂因素。

无论是一线城市,还是三、四线城市,市场都是动态市场。

房地产政策,就像五月天,孩子脸,说变就变。

市场参与者,一定要有“变”的思维。

就算“量价齐涨”,也是政策性、阶段性,根本不具持续性。

 

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