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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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广州土地市场进入丰收季节  

2015-09-23 20:37:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州土地市场进入丰收季节

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

 

23日广州土地拍卖火爆。

广纸两幅小地块,引来22家企业竞争。

雅居乐以14.7亿最高地价,竞配建11700平拿得06地块,扣除竞配建面积,楼面价23185/平方米。

金融街以22.7亿最高地价,竞配建20700平拿得25号地块,扣除竞配建面积,楼面价26217/平方米。

广纸地块的超溢价成交,加上不久前的琶洲电商总部用地的热卖,宣布广州土地市场已经进入丰收季节。楼市的“金九银十”尚在酝酿,土地市场已经提前爆发。

 

进入2015年以来,经济增速放缓明显,房地产市场需求不振,土地出让频频底价成交。令人对广州房地产市场产生了很大的疑虑。

 

广纸地块的热卖,一扫市场低迷氛围,有助于提升整个市场的气氛。

 

1、广州中心区的居住用地,属于稀缺资源,具有上升潜力。广纸25号地块,扣除竞配建面积,楼面价26217/平方米。(一线江景)。广纸06地块,扣除竞配建面积,楼面价23185/平方米。这个结果,还是相对理性的。广纸区域住宅的基准地价就达到13000/平方米,个别地块出让应该达到楼面地价20000/平方米左右。考虑到广纸的发展前景,以及江景资源的特殊性,楼面价26217/平方米尚属合理。

2、房地产市场无风险获利时代已经结束。

与广纸一江之隔的广钢地块,在9月迎来了第一个楼盘中海花湾一号发售。首期销售价格2.8-3.2万元/平方米,明显是低于成本价销售(楼面地价20000/平方米)。

房地产市场无风险获利时代已经结束,更不用说暴利了。

广纸25号地块,楼面价26217/平方米,加上资金成本,土建费用、园林装修、有关税费,正常综合开发成本将达到42000-44000/平方米。项目就算卖到50000/平方米,开发商也是微利。卖到40000/平方米以下,开发商将大亏。

在当前市场环境下,开发商有一定的压力。风险与机会共存。

 

3、广州的地价、房价目前受多种因素制约。限购持续、电商冲击、周边区域竞争,广州的地价、房价一直没达到一线城市所应该达到的高度。当很多外地开发商都说,广州的地价、房价真便宜的时候,我们确实应该坐下来认真反思一下了。

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