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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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保障房建设需穿新鞋走新路  

2015-07-24 17:37:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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保障房建设需穿新鞋走新路

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司)

 

央行公布的最新数据显示,保障性住房的贷款余额已达到1.5万亿元。

在楼市急升的2011年,国家启动了1000万套保障房的建设计划,并规划在“十二五”期间建设3600万套保障房。保障房建设一度成为民生工程重点,甚至成为地方的政治任务。

虽然由于各种因素影响,3600万套保障房并未如期建成,但地方政府在保障房的投入却逐年增加。广州2015-2016年就计划建设8个保障房项目,总投资达113.65亿元。

政府保障房的贷款余额逐年增加,是一个必然趋势。根据当前的政策,保障房的主体是公租房。这意味着,传统的保障房建设模式,已经不合时宜。

 

当前有三大困局:

第一,            公租房只租不售,建设资金年年投入,地方政府债务年年增加,资产缺乏流动性。2015年保障房贷款余额达1.5万亿元或许会触动有关方面的改革思考。

 

第二,            保障房建设缺乏经营理念。资产经营、物业经营的理念缺乏。很多保障房小区,变成中低收入人群聚居的“穷人区”。一些廉租屋的租金收入,甚至支持不了物业维护费用,形成“建得起,养不起”的奇特局面。没有造血功能的物业,当然形成不了发展后劲。

 

第三,            用户满意度低。地方政府既要应付庞大的保障房建设任务,又要顾及投入资金和土地资源,大多选择在一些通达性不佳、配套设施不完善的地方建设保障房。结果形成住户满意度低,甚至出现保障房空置的尴尬局面。

 

 

进入2015年,中国房地产市场已经发生了重大变化,大部分城市和地区已由“供不应求”转为“供大于求”。保障房建设亟需调整思路,从建设模式、投融资模式到经营管理模式,都面临重大调整。

 

 

1、建设模式转变:从“建设”到“购买”

对城市房地产而言,稀缺、昂贵的是土地。北上广深等一线城市楼面地价均以万为单位计算,即使一些三四线城市,楼面地价也普遍超1000/平方米。建造成本这些年虽有上升,但总体涨幅不大。开发商控制建筑成本的能力,远远强于政府的保障房建设单位。

在市场供大于求的背景下,购买商品房用作保障房,对政府是十分有利的事情。第一,政府可以把保障房用地按经营性用地出让,地价保住了。第二,避免了城市“穷人区”的出现,有利于社会和谐。第三,这部分商品房资产,更容易融资和流通,在市场价格上升时,还可享受升值的收益。第四,在当前很多项目“保本”,甚至“亏本”时,政府收购时机恰到好处,一方面低价入货,另一方面稳住了房地产市场。

 

2、投融资模式的转变:保障房REITS的推行

目前地方政府持有的保障房资产,已逾万亿规模。试点推行保障房REITS,已势在必行。然而,当前困局在于,保障房的资产缺乏经营性和升值潜力。

换一个思维看,如果由某一家私营开发商开发经营保障房项目。配套商业、配套车位、社区综合服务等的收益,是肯定可以赚到的。

政府机构和部门,最缺乏的就是资产经营的理念和思维。

 

3、保障房的三个转换机制

保障房建设,是民生工程,是政治任务。同时,我们应看到,保障房是时代性的、阶段性的产物。

保障房只是中国城市高速城市化进程中的阶段性产物。

从现实情况出发,当前需要做好三个转换机制:

1)保障房的进入机制和退出机制。

2)公租房与经济适用房的转换机制。(租转卖的机制)

3)保障房与商品房的转换机制。

 

 

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