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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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鹤立鸡群:广钢新城的三个启示  

2015-07-23 17:19:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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鹤立鸡群:广钢新城的三个启示

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

6月份以来,一线城市房地产回暖明显。1-6月份,北上广深四个一线城市成交商品房达22.19万套,成交面积2323.41万平方米,同比增长48%。广州商品房成交增幅略逊于深圳,但仍达到29%的同比增幅。

在这样的背景下,广州广钢新城即将迎来首个开售项目。中海花湾壹号成功与否,引起了极大的关注。

广钢新城总面积6.46平方公里,处于广州芳村老城区,属于旧厂加旧村整体改造项目。政府整体规划、综合配套,统一收储土地,公开出让。

自2014年2月首期土地出让以来,广钢新城已成为广州住宅物业的“风向标”。

广钢新城有“四高”:1、定位高。2、配套标准高。3、地价高。首期土地拍卖的地块,扣除配建后,可售面积楼面地价高达2万元/平方米。4、开发强度高。不少楼盘要做超高层,才能消化规划指标所定的容积率。

广钢新城给我们三个启示:

启示1:高地价、高开发强度、高定位下,开发项目盈利难度极大。中海花城壹号目前的“吹风价”是4万元/平方米。项目的开发效率属于较高水平,2014年2月拿地,2015年7月开售,资金占用时间仅1年半左右。综合开发成本将达到3.5万元/平方米至3.8万元/平方米之间(算上综合税费)。如果卖到4万元/平方米,开发商也仅仅是微利。

综合来看,从2013年到现在,在国内一线城市拿地做开发的公司,大部分项目处于“保本微利”状况,挣钱越来越难。项目净利率基本在10%以内。

启示2:鹤立鸡群,仍有机会。对广钢新城卖4万元/平方米,业内人士态度不一。认为“畸高”的人不在少数。

事实上,中海公司是心里最有底的。中海曾经在南海千灯湖创造过逾3万元/平方米的“神话”,中海项目屡屡领跑南海。这一次,回到广州本土的芳村,相信中海公司会有底气。

值得关注的是:芳村地区历史上一直缺乏高端项目。在广钢新城周边的楼盘,大部分价格也只是“2”字头,广钢新城“4”字头开盘,可谓是鹤立鸡群了。

然而,大家必须看到,芳村缺“豪宅”,并不意味着芳村缺“豪客”。芳村的茶叶、医疗器械、花鸟鱼虫、家私等专业市场发达,商家众多。广佛一线、聚集了大量高收入人士。

第一批买广钢新城的人,将不会是传统广州东山、越秀、天河、海珠城区的居民,也不会是“新广州人”。第一批客户,将是广佛、芳村一带的“土豪”,既熟悉、接受这个区域,又具购买能力。

在这样的环境下,广钢新城首个楼盘发售成功的机会很大。

启示3:一线城市土地资源价值高,开发风险低。

相对于土地市场和房地产市场均呈“供大于求”局面的三、四线城市,一线城市需求旺盛,开发商具有回旋空间。倘下半年楼市全面回暖,广钢新城的销售将极有可能创出令人意想不到的业绩。即使市场环境恶化,类似广钢新城这样的项目,保本的机会也很大。

挣钱不易,亏钱也难。广钢新城的开发项目,在等待一个好运气。

 

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