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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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万科的“以租代售”模式的五个启示  

2015-11-18 16:41:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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万科的“以租代售”模式的五个启示

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

 

万科近日推出“以租代售”的模式引起房地产行业的高度关注。

所谓“以租代售”,即租客可以先租房居住,并与开发商签订一定周期的租房合同,租金可分期或一次性支付,租赁期满后租户若有购房意向,则可交纳剩余房款,此前的租金按一定优惠幅度抵扣房款,双方再签订购房合同,至此,租户正式转变成业主。

万科的新做法被一些金融界人士解读为:万科要自己“开银行”、做房贷、做金融租赁;一些房地产业内人士解读为:万科实行了重大战略转型,未来中小企业将面临被消灭的困境。

 

万科自我解释为,“以租代售”体现了长租公寓业务与住宅开发业务之间的协同效应,对两项业务的发展均有积极作用。长租公寓业务可以为住宅开发业务储备客户、提前锁定客户;住宅开发业务节省的营销费用,可以用于回馈长租公寓客户,推动长租公寓业务的发展。

但客户租赁的公寓,和未来购买的住宅,是两类不同的产品;因此不能理解为对原有开发业务的替代,更不是全面颠覆原有的开发销售模式。

 

万科的“先租后买”模式的启示

1、中心城市中心区地价、房价仍处于上升通道。开发商在短期内(3-5年以内)持有物业,物业仍有增值空间。大型品牌房企通过“租售结合”方式来运营,既可解决短期库存量高的难题,也可享受经营期物业的升值收益。

 

2、中心城市住宅租赁需求持续上升

①北上广深人口规模仍在不断扩大。2014年末北京常住人口2151.6万人,相比2013年增加了36.8万人;2014年末上海常住人口2425.7万人,相比2013年增加了10.5万人;2014年末广州常住人口1308万人,相比2013年增加了15.4万人;2014年末深圳常住人口1078万人,相比2013年增加了15万人。

90后就业人数越来越多。由于中心区楼价高企,新毕业大学生支付能力有限,“以租代售”较有吸引力。

③由于经济社会发展,就业稳定性降低,人口流动性加大,加大了出租房的需求。

基于以上三个原因,出租公寓类需求将持续上升。大型开发商目前正在大力开发这种出租类公寓,例如万科的万科驿产品。

万科驿是万科旗下经济租赁产品,专业团队全面打造,迎合当下年轻人对品质的需求。所谓“万科驿”并非是一个固定的楼盘或者小区,而是万科当下正在推行的一个“项目”,是万科在“城市配套服务商”的定位之下推出来的,针对年轻群体,为他们提供特色的“公寓租赁服务”。

2017年,计划做到15万套万科驿。

 

3、品牌开发企业融资能力强,资产规模不断扩大。但同时传统房地产开发利润在下降,据统计,58家上市房企前三季度净利润率跌至7.5%历史最低水平。开发商在探索新的运营方式。

 

4、资产运营与金融运作相结合,成为大趋势。未来互联网金融的发展与投资型产品结合,将有较大的发展。投资型公寓、写字楼、酒店类产品将有较大需求。

 

5、以租代售,目前还只适用于品牌开发商在一、二线城市的公寓类产品,短期内还只是一种营销策略,不会成为行业的普遍做法。开发商这方面的探索还会持续。

中国已经进入“变”时代。不变的,永远只有变。

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