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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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市场化主导下的利益平衡:广州“城市更新”的出路  

2015-01-14 16:58:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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市场化主导下的利益平衡:广州“城市更新”的出路

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

2014年的最后一天,广州市公布了机构改革方案。

 

引人注目的是:广州市规划局和国土房管局被撤销,组建市国土资源和规划委员会。市“三旧”改造办公室撤销,组建市城市更新局。同时,广州市各区组建区国土资源和规划分局。

 

在新一轮土地管理制度改革的背景下,城市更新已经成为珠三角地区实施存量土地二次开发,释放新发展空间的重要手段。

 

以深圳为例,2014年共审批52项城市更新项目,涉及土地面积368公顷。目前深圳在建城市更新项目100个,涉及用地约781公顷,完成投资达357亿元。2013年,深圳城市更新投资占固定资产投资比例达14.6%,占房地产投资比例达41%。从2012年起,深圳连续3年通过城市更新的年度供地规模超过200公顷。2013年,深圳存量用地供应达到土地供应总量的70%。未来,存量土地的供应还将加大。

 

进入2015年,广州将“三旧办”正式更名为“城市更新局”,同时将规划和国土的职能合并,无疑为广州从随机性和碎片化的“三旧改造”迈向“系统、有序的城市更新”作了准备。

 

回顾广州过去10多年的“三旧改造”,可以用“越走越难”来形容。

 

1、旧厂改造。政府通过收储,土地出让收入的60-70%返回原土地使用权人。政府的实际土地收益并不多。规划和国土职能的分离,令土地经济的诉求与规划功能之间的矛盾始终难以破解。

 

如果单位历史用地实施“自主改造”,政府的利益与土地方的利益如何平衡,目前也没有找到平衡点。

 

2、旧村改造。广州过去10年成功改造了猎德村、黄埔村和林和村等。但问题也层出不穷。村干部强势,改造容易实施,利益矛盾突出。村干部不强势,改造难以实施。广州白云区列入“三旧改造”的村庄,至今元一成功实现改造。

 

发展商与村集体之间的合作,完全通过经济契约关系,似乎漏洞不少。广州的冼村改造,形成半拉子工程,就是最好的说明。

 

3、旧城改造。由于涉及主体多,权属复杂,利益平衡成为难点。目前推进工作举步维艰。

 

2015年,广州的地价、房价处于历史的高位。不动产拥有人的权属意识和经济意识已经全面觉醒。房地产市场供求关系逆转,房地产开发风险加大。

 

在这样的背景下,广州未来的“三旧改造”(或“城市更新”)面临巨大的挑战。

 

1、需要进行政策创新和制度优化。

 

深圳自2009年全面启动城市更新以来,就不断进行政策创新和制度优化。以《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》作为政策体系的主干,同时辅以《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》、《城市更新单元规划审批规则》等专项配套文件,在历史用地处置、地价计收、小地块城市更新、工业区综合整治等方面进行了有益探索。广州的城市更新政策亦需要有新的动作,才能打破原来的“三旧”改造的僵局。

 

2、以市场化为主导,平衡各方利益。

 

在当前地价、房价处于高位,单位土地上资金投入巨大的背景下,需要通过官方认可并颁布的政策文件以引导和平衡各方利益关系。政府收益、土地使用权人的收益,投资高的收益和物业使用者的利益,都要合理平衡,并且动态调整。

 

3、“规划先行,利益平衡,综合配套,市场定价”,应该成为广州城市更新的原则。

 

(1)规划先行。广州具有城市更新潜力的旧厂房、旧村和旧城区,需要提前进行规划控制,编制相关技术文件。避免“做一个项目,调一次规划”。

 

(2)利益平衡。特别是政府在城市更新中的利益,不要算短期账,要算长期账。只有在利益平衡问题上做得好,城市更新才能有效推动。

 

(3)综合配套。城市更新,必然提高土地的使用强度,释放出大量的房地产开发的空间。政府有必要系统配置落实相关的教育、医疗、体育、养老及相关公共服务配套设施。只有配套到位,城市更新后的城市生活质量才能更优化。

 

(4)市场定价。

 

广州是一座有悠久历史的城市,城市更新问题比深圳更复杂。广州的城市更新项目,继续走以往的道路,由村长、厂长和地主单方与政府博弈,与投资商博弈,必然问题重重。如何营造一个广州城市更新的公开的投资市场,由市场来定价,是当前急待解决的重大问题。

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