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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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房贷新政后的冷思考  

2014-10-15 17:04:00|  分类: 股票,房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房贷新政后的冷思考

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

“限购”全面松绑之后,房地产行业又迎来了930房贷新政的重大利好。这次房贷新政有两个重大突破,“认贷不认房”,将还清了贷款的,全部视为“首套”,多年来第一次把“改善型”需求纳入了房贷支持的对象。第二点,“鼓励发行住房抵押贷款支持证券”和“积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITS)的试点”。房地产金融业务将进一步拓展。

 

2014年1-9月,全国商品房销售面积同比下降8.3%,广东地区同比下降11.3%,广州下降约30%。从2008年开始,房地产业内多次谈“拐点”,“狼来了”,但一直没来。直到2013年中国房地产创出了新高,2014年“拐点”不期而至。

 

客观上看,2014年这一轮的拐点,是迟来的拐点,或许在2008年就应该出现。只是由于四万亿把楼市托住了,所以延缓到了2014年。

 

2013年楼市的“量价齐升”,是一种正常的繁荣标志,还是楼市到顶前的疯狂现象。目前存在很大的争论。

 

930房贷新政后,房地产业内人士一片欢欣鼓舞,认为新一轮繁荣周期即将到来。

 

930房贷新政给业内打了一针“强心针”。本届政府一直强调“市场配置资源”,对房地产业一直持“不打压,也不支持”的态度。这次房贷新政明显表露出管理层希望通过房地产金融的放开,刺激楼市成交回暖,避免楼市急挫对中国经济造成重大伤害。

 

全国各大城市在“限购”放开,松开“房贷”的背景下,近期成交量均有不同程度的上升。

 

然而,据此就认为楼市还将上一个新台阶的说法,明显还缺乏依据。

 

当前楼市上空还有四朵乌云:

 

第一,经济增速放缓,人口进入老龄化拐点,经济结构调整,城市发展进入新阶段,楼市需求将持续下降。

 

第二,房地产行业本身需要调整。过高的库存量,中心城市过高的地价,过高的房价和租售比失调的现实情况,迫使楼市还将经历一个较长时期的调整期。这个调整期至少需要2-3年的时间。

 

第三,高端购买力退出市场。一方面是高收入人群资金流向境外,另一方面是公务员阶层短期不买房。投资、投机需求依然受到政策和房贷方面的双向控制。2015-2016年的楼市成交量还将以刚需为主,成交量难以提振。

 

第四,房产税和遗产税悬而未决。


限购和限贷松开,短期内楼市成交量有望放大20-30%,但2015至2016年的房地产市场走势仍复杂难以预测。

 

投资房地产,充满诱惑,但又充满了风险。

 

对很多谨慎型投资者而言,2014年年末的楼市回暖,或许不是入货的机会,反而是出货的时机。

 

 

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