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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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广州楼市的“新常态”和低预期  

2014-09-17 16:53:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州楼市的“新常态”和低预期

赵卓文

 

广州市国土房管局公布的数据显示,8月份广州全市一手商品住宅成交均价15369元/平方米,环比7月价格下跌1%,这是广州平均楼价连续第二个月的环比下跌。

 

成交量持续下跌,必然引发楼价调整。这是房地产市场发展的必然规律。

 

2014年,全国房地产市场迎来了多年来罕见的成交量萎缩。根据国家统计局数字,1-8月,全国商品房销售面积64987万平方米,同比下降8.3%。

广东商品房销售面积5055.01万平方米,同比下降11.8%。广州市十区新建商品房成交面积523.28万平方米,同比下降13.32%。其中,全市一手商品住宅网上签约面积513.84万㎡,同比下降27.83%。

 

广州作为国内一线房地产城市,2013-2014年出现了三高:地价创出了历史新高、楼价创出了历史新高,成交结构中,豪宅占比创出了历史新高。

在2014年经济增长放缓,“五限”政策尚未全面松绑,房贷资金收紧,市场信心动摇等多项因素的影响下,难以维持高位。

 

2014-2015年广州房地产市场面临阶段性调整,房地产市场的“新常态”将形成。

第一,广州楼市供应结构不合理,将面临痛苦的市场自我调整。低成交量将成为“常态”。

近年,广州十区土地价格、楼价急升,令发展商产品定位越来越高,广州大户型、高价格的豪宅占比越来越大。当前广州在售一手商品住宅户均面积接近133平方米,户均面积144平方米以上大户型所占套数比例已超过供应量的28%,面积占比近五成。

一方面是市中心区楼盘高价格、高门槛,需求旺盛但供应不足,购买力也不足,另一方面,郊区盘“天量”供应,相对低价、低门槛但需求不旺。目前广州这种楼市供应结构的失衡,令楼市成交量难以放大。广州房地产市场2013年成交总金额仅为1555亿元,广州楼市客观上已是“小市场”。

 

第二,地价、房价增长放缓,行业盈利水平下降。低增长将成为新常态。

地价年均20%-30%的速度上升,房价年均10%-15%的速度增长。这样的增长速度将成为过去。

 

值得关注的是,在这一轮楼市调整中,广州中心区楼价依然坚挺,在全市成交均价微跌的背景下,8月楼价环比7月上涨的区就有越秀、荔湾、白云和天河。广州12个行政区域中,8月楼价环比上升的达到7个。广州原十区一手住宅网签价达到17117元/平方米,同比上涨6.7%。广州十区成交量达到41.30万平方米,环比上升为5.3%。

 

通过数据分析可以认为,广州原十区仍然处于“量价齐升”阶段。

 

第三,“供不应求”让位于阶段性的“供过于求”,促销成为新常态

 

未来几年的楼市,将一改“单边上升”的态势,代以波动的形态为主。

 

第四,任何类型物业都可能“饱和过量”, “风险”成为新常态。

广州的商业物业和写字楼物业的市场供求关系在2014年将彻底逆转。大量写字楼和商业物业租售比失衡,很多甲级写字楼年租金回报率已降至5%以下,不少商业物业年租金回报率不到3%。广州CBD珠江新城甲级写字楼空置率已超过20%。写字楼和商业物业的投资风险正在加大。

 

房地产行业传统的销售旺季“金九银十”已经到来,广州楼市的成交量依然没有起色。市场表现非常胶着。要打破当前的僵局,各方应调低对房地产市场的预期。

 

 

“新常态”下,地方政府需调低对房地产市场的预期。

第一,              调低对地价的预期。广州地价在2013和2014年第一季度创出了历史新高。广钢新城超过2万元/平方米,南洲路3.4万元/平方米,金融城接近2万元/平方米等“地王”的出现,令土地市场透支了未来几年的潜力。这种高地价没有持续性。

第二,              调低对政策的预期。当前,对广州取消限购或松动限购的呼声很高。广州确实也到了考虑差别性限购的时候了。然而,政策调整会造成对楼价和供应结构的重大影响,政府应立足于长效机制的构建,避免短期行为。

 

“新常态”下,发展商需要调低对楼价和利润的预期。通过合理的价格调整和年末促销,将能拉升广州楼市的成交量,提振楼市信心,避免广州楼市走出“量缩价稳,以价换量,量价齐跌”的三部曲。

 

“新常态”下,普通个体投资者通过购房来进行资产保值增值,难度将越来越大。降低对中心区物业降价的预期,把握购房机会的能力就会提升。

 

广州房地产市场基本面仍然平稳健康,拐点未至,但市场面临深度调整。只有各方降低预期,作出积极的让步,楼市才能走向新的平衡。

 

 

 

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