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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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广东房地产市场“见顶”,激活市场需八招  

2014-05-08 10:52:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广东房地产市场“见顶”,激活市场需八招

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

一、广东房地产市场“见顶”

广东房地产市场在2013年创出了新高,商品房销售面积9836万平方米,同比增长24.5%,销售额8941亿元,同比增长39.5%。这种高速增长,已被证明难有持续性。2014年第一季度,广东商品房销售面积1653万平方米,同比下降8.2%,商品房销售额1520亿元,下降5.5%。种种迹象表明,2013年的广东房地产市场已经“见顶”,2014年回落已成定局。

 

1、从成交面积看,广东商品房销售面积2009年为7035万平方米,2010年为7322万平方米,直到2012年才达到7898万平方米。可以认为,7000万-8000万平方米的销售量为常态。2013年激增至9836万平方米,不是常态。2014年后,要保持住这一高位,十分不容易。

 

2、广东几大核心城市进入房地产缩量市场阶段。

 

广州商品房销售面积在2009年到达峰值后,一直在回落。2009年商品房销售面积为1375万平方米,2013年仅为897万平方米。商品住宅2009年销售面积为978万平方米,2013年仅为709万平方米。

 

深圳商品房销售面积2009为712万平方米,2013年仅为522万平方米。

 

中心城市商品房销售面积近年逐渐呈现“缩量”特征。广东房地产近年销售面积增长,主要依赖新兴区域和三、四线城市的扩量。无疑,随着经济形势的波动和房地产市场的波动,新兴区域和三、四线城市的房地产市场受影响更大。2014年1-4月市场的销售形势已充分说明了这一点。

 

3、广东各城市地价2013年创出新高。房地产开发全面进入“高地价、高成本、高楼价、高门槛”阶段。成本的上升,深刻影响着产品结构。“豪宅”居多的供应结构,并不利于市场扩量。

 

4、广东楼价“见顶”。2013年广东商品住宅均价8466元/平方米,同比上涨10.4%,这还是广州、深圳、佛山等城市严格执行限购、限贷,甚至推出“限售、限价、限签”措施形成的。这种超常规增长速度,已经透支了未来几年的发展潜力。

 

商业物业和写字楼物业,在投资气氛的带动下,在2013年也创下了“量价齐升”。但市场供求关系在2014年将被彻底逆转。大量写字楼和商业物业租售比失衡,很多甲级写字楼年租金回报率已降至5%以下,不少商业物业年租金回报率不到3%。广州CBD珠江新城甲级写字楼空置率已超过20%。写字楼和商业物业在很大程度上,已失去投资价值。

 

5、2014年广东各城市房地产市场分化明显,但市场供大于求,成为基调。在广东地区,除了广州、深圳等中心城市外,大多数城市的房地产市场将面临存货增加,需求乏力,消费信心连续下挫,促销不断的困局。

 

二、激活广东楼市,需用八招

 

2014年的广东房地产市场,已经不是“救不救”的问题,而是“如何救”的问题。

 

1、搞活土地市场。

 

30多年来市场经济运作的结果是,珠三角城市建设用地资源十分紧张。房地产市场的兴旺,需要政府在土地供应、土地价格、土地与产业、城市发展的结合上作出新的文章。遗憾的是,多年来,广东地区在土地市场上的探索与创新远远不够。未来,需要搞好产业用地的供应、农村集体建设用地流转、三旧改造的深入发展等等。只有在土地市场上有预谋,有行动,广东的房地产市场才能持续性发展。

 

2、保住高端市场。

 

广东房地产市场的活力,很大程度上要依赖改善型需求,特别是高端物业市场的需求。以广州为例,户均144平方米以上大户型只占广州存量住宅的10%左右,广州人对高端物业的需求十分旺盛。但目前“五限”措施,制约了高端物业的需求。珠三角地区,当前有必要适度开放独立别墅等高端物业的开发,同时给予外地进入者购房资格。

 

3、划分普通商品住宅与非普通商品住宅界线,打破“房价控制”束缚。

 

广州、深圳作为一线城市,房价问题深受瞩目,“房价控制”在2013年成为地方政府工作指标,造成了“五限”等超常规超市场政策的出台。

 

未来,要打破这一“房价控制”束缚。地方政府有必要调整思路,改变结构。

 

(1)划分普通商品住宅与非普通商品住宅的标准。可以界定户型面积在144平方米以下的为普通商品住宅,户型面积在144平方米以下的为非普通商品住宅。政府“限购”普通住宅,全面放开“非普通住宅”。

 

(2)控制结构。合理调控普通住宅与非普通住宅的比例。普通住宅与非普通住宅之比为3:1,我认为是一个合理比例。

 

(3)采取差异化的税费政策。例如,契税方面,原来是非普通3%,普通的1.5%,未来可调整为1%与5%等等,可以起到调节与带动的作用。

 

4、适度开放异地购房市场。

 

充分利用“广佛肇同城”、“珠中江同城”、“莞惠深同城”概念,引入购房资格共享,甚至珠三角9市购房资格共享,在短期内,将促进房地产市场成交。

 

5、开放户籍。

 

类似中山、珠海、肇庆、惠州这样的珠三角中小城市,吸引外地购房者的有力工具是开放户籍。要打破以往由面积决定入户的旧政策,未来可用购房总额作为指标,适度提高门槛,保证引入人员的基本素质与能力。

 

6、特殊人才购房策略。

 

充分利用当前国家和地方鼓励的人才策略,给予政府补贴的办法,让广东在这一轮房地产市场波动中,又卖出房子,又吸引更多的专业人才。

 

7、适度松绑限购。

 

大广州、大佛山的房地产市场,存在很大的差异性,广州的南沙、增城、从化、萝岗,正需要快速发展,有必要松绑限购。

 

佛山的高明、三水、顺德等地方,是以本地刚需为主的市场,市场容量有限,动力不足,放开限购,时机已到。

 

8、政府进行税费减免或税费让步。

 

当前房地产市场,在开发环节,税费在房价中占比巨大,在交易环节,税费繁复沉重。政府要长期搞活房地产市场,必须在税费上作出让步。

 

三、对地方政府“救市”的三个建议

 

1、不是救不救的问题,而是要马上行动。防范楼市成交大面积下挫,楼价撑不住造成崩盘的风险。至少要延缓楼市衰退的时间。

 

2、不要只盯住短线,政府“救市”,既要有短期行为,更需要有长期行为。

 

3、出台房地产市场政策,需要进行政策预期的评估,防止出现像2013年“穗六条”这样的短线政策。

 

 

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