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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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三大政策不改,2014楼市难有起色  

2014-05-21 16:39:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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三大政策不改,2014楼市难有起色

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

历史似乎在不断地重复,又在不断地变化。

 

2008年,金融危机来袭,房企恐慌不已,“少拿地,缓开工,快销售,高周转”成为指导方针。

 

2011年,“国八条”号称“史上最严”,又迎来一轮“少拿地,缓开工”。

 

2014年,房地产市场仿佛一下子从虚幻走向现实。三、四线城市房地产供大于求,更显突出。一线城市新建商品房成交量的急挫,却大大出乎发展商的意料。仅仅在半年前还热火朝天的土地市场和豪宅市场,急剧降温。

 

三年一个轮回。

 

当2014年,“少拿地、缓开工”又被发展商当成指导方针的时候,我们应清醒地看到,这一次楼市面临的难局,较之上两次更难,局面更复杂。

 

三大政策倘不改变,2014年楼市难有起色,并有可能陷入长期痛苦调整期。

 

1、反腐政策直接打压了高端豪宅的需求。

 

反腐工作的深入和住房信息联网的推进,令2014年中国公务员购房需求大大下降,对豪宅市场影响更是超出预期。

 

“红领”(公务员阶层)曾经一度是购房的主力。高端豪宅的需求,更离不开“红领”。在很多城市,公务员被开发商列为重点营销对象。

 

2014年,公务员队伍更多的不是考虑买房,而是考虑卖房。

 

原来“最安全”的资产形式——房产,现在成为公开目标。市场需求难免大大下降。短期内难以恢复。

 

2、房贷政策影响刚需购房。

 

各大银行对房贷意兴阑珊,这可以理解。一方向,房贷利率低,银行对做房贷的回报率不满意。全世界的银行,都喜欢做房贷,只有中国的银行不愿意做房贷。

 

央行直接下通知来激活首套置业房贷,这只是短期效应。关键是银行没有了做房贷的积极性。

 

第二方面,房地产市场价格不断上升,也令银行对房地产的风险问题愈加关注。开发贷款与房贷同时收紧,房地产行业的日子,确实就不好过了。

 

2014年,到处都说资金紧。事实上,第一季度全国M2的增速仍超过12%,只是比2013年的13.6%略低。但中国GDP增长已跌至7.4%。

 

增发货币,对刺激经济的作用,已不像以前明显。中国房地产上升的每一步,都离不开货币的超发。

 

2014,货币政策倘不发生重大改变,房贷依然紧张,房地产行业的日子将依然难过。

 

3、限购政策影响改善型住房需求。

 

2014年的市场态势很明显。三、四线城市难有作为,楼市焦点依然在一、二线城市。

 

“限购”政策是为了控制房价过快上涨而出台的行政干预措施。“限购”限制了二类人:异地购房者和多套物业的本地购房者。

 

北京大量推“自住型商品房”,其它城市大量兴建公租房,中低收入者,早已不是商品房市场的主力。

 

一、二线城市的“限购”政策一天不解除,中高收入阶层的购房需求难以被大量激活。

 

地方政府搞“限购”政策,来得快,却连一个退出机制都没有,更没有“退出”的时间。

 

2014年,我们看到,大型上市房企逐渐回归一线城市。一线城市却已“变了天”。

 

2014年,我们看到,大量的资金流向了境外的房地产市场。“外热内冷”,不能不引起管理层重视。

 

三大政策不调整,2014年中国房地产市场难有起色。

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