注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

日志

 
 
关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

网易考拉推荐

地王为谁作了贡献?  

2014-04-21 17:03:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

地王为谁作了贡献?

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

2014年,中国房地产市场形势非常微妙。

唱空的人,似乎越来越多。

 

开发商依然在一线城市争夺地王。

“地王不败”,已经成为房地产行业的“神话”。

 

从2009年到现在,广州已经开发完成的“地王”,没有一宗是亏损的,当然,也没有一宗获得暴利。

 

地王为谁作了贡献?

以2014年政府公开出让的广州广钢地块为例,楼面地价达到2.16万元/平方米。假设项目最终卖到4万元/平方米,开发商要交纳的各种税费(预征)就将超过5000元/平方米,开发商的资金成本约4000-5000元/平方米。假设开发商土建、园林、装修等各项费用为5000元/平方米,则开发商毛利润为4000-5000元/平方米。

 

消费者缴纳的40000元/平方米的楼价中,政府所得(地价加税费)为25000元/平方米,超过60%。开发商获得4000-5000元/平方米。与金融机构所得大致相当。

 

答案很清楚。地方政府公开出让的土地(尤其是地王)进入开发环节后,开发商只有微利,政府拿了大头。发展商真正是“为政府打工,为银行打工,为媒体打工,为员工打工”。

 

政府能否通过扩大土地供应量,降低地价来获得房地产市场的稳定发展?答案是否定的。当前国内城市政府每年都需要较大比例的土地出让金来“还债”和进行财政支出。地方政府主动“限价卖地”既不可能,也不现实。

 

 

土地成本不断上升,开发商告别了“低价拿地”,势必进入“微利”时代。这是行业发展的必然。

多年以来,发展商依靠土地不断增值和楼价快速拉升获得超额利润。

未来,房地产开发企业将主要依靠规模经营、产品创新和经营管理来获得利润。今后几年,房地产开发企业平均毛利润将在15-20%左右。只有获得新增长点或找到新兴增长区域的开发商,才有可能获得平均利润以上的盈利。

 

大型开发商在2014年的经营将会趋于稳健。盲目追求“千亿”或者“两千亿”的企业将会减少。盲目拼地王,将会被理性买地,理性投资所取代。

 

  评论这张
 
阅读(106)| 评论(1)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017