注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

日志

 
 
关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

网易考拉推荐

广州保障房建设的资产运作效率偏低  

2014-03-02 22:04:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

广州保障房建设的资产运作效率偏低

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

 

在楼价持续上升的背景下,广州保障房建设正进入高峰期。

2013年广州筹建保障房18110套,基本建成了1968套,新增发放住房补贴3418户。2014年广州计划筹建保障房11000套,基本建成18100套。目前,广州在建保障房达13万套。

按照国家住建部的规划,到2015年全国保障性住房覆盖面积要达到20%。广州目前户籍人口815万,而常住外来人口近800万。保障面扩展到非户籍人口,将是大势所趋。

2014,广州保障房建设已进入新阶段。

 

 

一、广州保障房建设的三个问题

 

当前广州保障房,有三大问题值得探讨:

 

1、显性成本与隐性成本问题。

2014年开始,广州投入保障房建设的资金巨大,每年约30~50亿元的规模。近三年的投入就超100亿元。

然而,这些投入都是“显性成本”。

还有投入更大的“隐性成本”没有被计算。土地成本,如按商品住宅用地计算,建保障房的地价至少将是投资额的2~3倍。还有税费减免,政府管理成本等等支出。

事实上,近年来广州政府在保障房方面的“显性成本”和“隐性成本”超过500亿元。

 

这就给我们一个思考:保障房(公租房为主)的资产效率偏低!

如果是由一家民营的开发商来运营这些500多亿的资产,每年投入30~50亿,每年再建1~2万套保障房,根本就不需要政府的财政再投资。

 

保障房建设基本上由政府财政投入,缺乏社会资金和社会力量参与,同时,保障房的资产大量沉淀,缺乏商业化,资产化和市场化。

 

依赖经营性土地出让收益来搞保障房建设,保障房本身不具造血功能。

 

当前这种保障房的建设模式,决定了其不具可持续性。

 

2 “质”与“量”的问题。

广州从80年代开始保障房建设,至今建成各类保障房超过25万套,占广州存量住房总套数的10%,成绩显著。

然而,从全国到广州,目前在保障房建设方面都是强调“量”,而并不注重“质”。每年有套数的指标,却缺乏“质”的提升。

多年来,保障房的建设标准偏低,亟待提升。

 

需要打破中低收入人群住保障房,保障房的标准就要低的旧思维。保障房建设的最大成本在地价。建筑材料、绿化投入、水电设备等等,切不可降低标准。

保障房不应成为“劣质住房”的代名词。

如果政法把公租房等视为资产,更应提升资产的质量。

 

3、建设量与满意度的问题。

住房建设,不能光有“量”,还必须与居民的满意度结合。在保障房选址,市政基础设施配套,环境营造等等方面,都应积极打造大家满意的保障房。

二、广州保障房建设的四个建议

1、建立多目标的保障房体系。

未来广州的保障房建设不应是单目标(保障户籍中低收入人群居住问题),而应该是多目标的(包括保障覆盖面扩大到常住人口,降低城市生活成本,提高城市竞争力等)。

 

2、采取新的建设机制。

探索发挥市场机制的作用,提升保障房的资产回报水平,吸引社会资金和社会力量参与保障房的建设。

在具体措施上,可采取保障房选址与轨道交通站点连接,商品房与保障房相互配建,发挥经营性资产作用等措施。

 

3、提高保障房的建设标准。

政府应由被动做保障房,转为主动做保障房,把保障房由“死资产”、“沉睡资产”变为“活资产”。

在这一过程中,采取灵活变通的保障房多标准体系,在“共有产权保障房”、“保障房资产化”等方面作出进一步的探索。

 

4、经营管理机制的创新。

地方政府在保障房经营管理上亟待创新。当前公租房等物业,缺乏“造血功能”,普遍存在“建得起,养不起”的问题。

政府在新时期,不能再大包大揽。要积极通过市场化运作来进行保障房的经营管理。

 

2014年,广州保障房建设进入新时期,需要探索新的路径和方法,需要在政策突破,产品创新,运作模式调整等方面,进行系统性的革新。

 

  评论这张
 
阅读(779)| 评论(19)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017