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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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发展商盈利水平下降,房地产市场陷入困局  

2014-03-10 17:02:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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发展商盈利水平下降,房地产市场陷入困局

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

在有人预言楼市将“崩盘”后,又有人预言2014年股市将“崩盘”,并将跌到1664点以下。

 

310日的股市出现了暴跌,一下子跌穿了2000点。中国经济增速减缓背景下,任何的政治、经济事件,都会令股市上窜下跳。

 

中国房地产业现在处境尴尬。

 

一方面,房地产业是中国经济“保增长”的关键一环,没有房地产业的繁荣,7.5%的经济增长,上下游行业的需求,地方财政中每年4万亿的土地财政收入,都将成为空谈。

 

任何有点经济常识的人,都知道,政府绝对不会坐视楼市“崩盘”,甚至大面积萧条都是难以忍受的。任何的风吹草动出现,从中央到地方的“救市”政策,马上就会出台。

 

开发商豪赌一线城市的土地资源,其立足点也就在于此。

 

另一方面,房价持续高涨,房价收入比畸高,令普通居民失去购买普通商品房能力。由投资需求和投机需求形成的房市泡沫正在扩大。如果坐视不管,现在三、四线城市供大于求、房屋空置的问题会加剧。

 

2014年,中国房地产承载了政府、发展商和城市居民的太多任务、责任和梦想。

 

事实上,作为市场的投资主体,发展商的盈利水平在下降。以龙头企业万科为例,2013年集体实现营业收入1354.2亿元,同期实现净利润151.2亿元,结算利润率为12.01%。尽管房地产有杠杆效应,万科全面摊薄的净资产收益率为19.66%

 

房地产行业毛利率普遍下降,一方面是土地市场规范,公开出让的土地成本高企,发展商资金压力加大。另一方面,楼价上涨到一定幅度后,开发商被迫做“高端”,做“豪宅”,销售速度、销售绝对量都呈下降趋势。以“地王”项目为例,楼面地价2万元/平方米,3年下来资金成本接近6000/平方米,税费5000/平方米,土建及装修5000/平方米,开发商卖4万元/平方米,仅仅只有微利。

 

高昂的地价、沉重的税费、日渐上升的资金成本,都令发展商举步维艰。

 

发展商不敢拿地的那一天,就将是楼市变盘的一天。

 

2014年的土地市场,成为房地产市场的风向标。

 

现在的局面是:几乎每一级政府,都在思考如何“保”房地产业。

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