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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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城市“地标”的经营困局  

2014-12-03 09:48:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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城市“地标”的经营困局

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

每当夜幕降临,小蛮腰(广州塔)摇曳在珠江边,确有几分风情。毫无疑问,小蛮腰已成为广州城市的象征。

 

地标归地标,养起来不容易。广州市审计局近日公布的数字显示,小蛮腰亏损逐年增大。2010年亏损42.2万元,2011年亏损5806.44万元,2012年亏损11147.36万元。从数据看,小蛮腰的经营不容乐观。

 

小蛮腰总投资高达33.9亿元。截至2012年末,负债总额为27.4亿元。即使按正常贷款利率计算,每年利息就达到1.8亿元。倘若连运营都亏损,再加上本金和利息,这个“城市花瓶”的负担就太高了。

 

从结果上看,小蛮腰已落入和奥体中心、海心沙亚运剧场一样的结局。

 

第一,只重建设,欠缺经营思考和经营策划,最后落得一个年年亏损,年年补贴的命运。这些城市地标,都处于城市核心区位,寸土寸金,只要在前期研究中多些考虑商业开发与商业经营的内容,结果就会大不一样。可惜,现在的地标项目,都是“可批性”项目。所谓的可行性研究,都只是走过场的报告,难以发挥其应有的作用。

 

小蛮腰的可研报告中,预测年均收入目标5.77亿元,实际收入仅为2.65亿元。缺乏商业策划内容,缺乏商业经营空间的考虑,结果当然不理想。

 

第二,“地标”资产缺乏和金融的良好结合。广州并不缺乏投资超预算,但经营运转良好的项目,如珠江新城西塔,投资高达75亿元,但由于和房地产金融有机结合,并未影响越秀地产的运作。

 

小蛮腰的建设、管理和运营,到目前为止,还是传统的模式。政府财政投入本金,银行贷款,投资超预算,经营未达预期。年年负担加重,地标建筑反倒成了包袱。

 

花了33.9亿元,建了这样一个“地市花瓶”,年年还要倒贴1-2亿来养活它。怎么看,都是一件奇怪的事情。

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