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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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“房地产税成市县级主体税种”说明了什么  

2014-11-14 15:23:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产税成市县级主体税种说明了什么

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

 

广东深化财税体制改革总体方案出炉。

《广东省深化财税体制改革 率先基本建立现代财政制度总体方案》已于日前颁布。

 

改革主要涉及五个方面:

1、深化预算制度改革,加快建立规范完整、透明高效的预算管理机制;

2、调整省以下政府间财政关系,建立省以下事权和财政支出责任相适应的运行机制;

3、深化民生财政保障制度改革,建立基本公共服务均等化的财力支撑机制;

4、深化财政投融资制度改革,构建政府公共资源投入的公平配置机制;

5、深化税收制度改革,探索建立符合广东实际的地方税收征管机制。

这项改革影响巨大。值得房地产界关注的是第5项内容,构建地方税收体系,涉及社会高度关注的房地产税改革和消费税改革。

据有关官员的介绍,主要的改革思路:一是争取完善分税制改革,营业税改征增值税改革将在2015年全面完成,由此造成地方的收入缺口,迫切需要理顺中央与地方的收入划分,将具备相当规模、收入来源稳定、与产业发展关联度高的税种作为地方主体税种和主体收入,以保障地方公共支出必需财力。二是结合中央税权下放,努力培育地方主体税源;三是结合广东实际,完善省以下分税制财政体制;四是加强地方税收管理,建立地方税征收标准动态调整机制。

 “广东省属于消费大省,消费税可以培育成为广东省的主体税种。广东省还是人口大省,房地产业发展快,珠三角地区已经成为相当规模的城市群,房地产税有条件成为市县级主体税种。”

 

房地产税将成为广东市县级主体税种,说明了什么?

一、     房产税将取代土地出让金,成为地方财政收入主要来源。几乎可以确定,房产税的立法和开征工作将加快。

目前房地产税立法工作已经开展,一般认为,国家立法将有一个较长的过程。但在财税改革的大背景下,令地方政府摆脱对土地出让金收入的依赖,唯一的对策是加快房产税的立法和推进工作。

在本届政府第一个任期(未来3年内)完成立法工作,是大概率事件。最晚在第二任期内全面开征,应该毫无问题。

2015年往后三年,受各种因素影响,国内房地产市场将普遍走弱。其在中国经济中的重要性和地位开始下降。房产税在2018年前后推出,时机将很合适。

 

二、     土地使用权到期的物业,续期需要补交土地金。

1994年的《城市房地产管理法》和2008年的《物权法》,都没有明确土地使用权到期后,是否需要补交土地出让金。

通过近期政府的一些文件,我们读到了这样的信息:

1、房产税开征过程复杂,必然走低税率高豁免道路,在短期内难以完全取代土地出让金。

2、商务类经营性用地、工业用地,到期后,被政府收回或续租后再补交土地出让金,已经没有悬念。2008年的《物权法》,只明确商品住宅用地可以续期,连商业类能否续期,都采取回避态度。政府保留了到期后强制收回的手段。

3、住宅用地70年期限到期后,补交土地出让金,在法律意义上也已经确定。只是到时政府为了公众利益,采取何种均衡办法和豁免办法,有待确定。

三、“由地到房”,政府的关注点将发生重大变化。

在土地财政年代,地方官员最关心土地效益。在房产税时代。地方官员必须关注房子价值问题。

城市土地增值和房地产增值,地方政府必然要有所作为,有所投入,才能达到税收不断增加的目标。

广东财税体制改革,影响深远。

 

 

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