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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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外地房企入广州:无奈与现实  

2014-11-13 10:43:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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外地房企入广州:无奈与现实

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

 

今年的11月11日,是电商网购的狂欢节,也是广州土地拍卖的丰收日。一天卖地收入接近157亿元,这也是历史上第二高的水平。

 

值得关注的是,这次土地拍卖的竞得者,主要来自于广州以外。龙湖地产首入广州,就以37.8亿元连拿华美牛奶厂两幅地块。

 

回顾2013-2014年,广州土地市场的主角已逐渐转为外地房企,佳兆业、金融街、华润、万达、绿地、龙湖、华发股份、金地集团纷纷进入广州。

 

传统意义上的本土房企,如合生创展、珠江投资、富力、合景、碧桂园、雅居乐几无动静,一度活跃的保利、越秀、万科等逐渐变得沉稳。

 

广州房地产市场:外面的人想进来,里面的人想出去。广州房地产早已走过了10年前“低地价、大规模、低房价”的“平民化消费”时代。

 

2010年亚运之后,广州房地产市场正式转向了“高地价、小规模、高房价、高门槛、微盈利”的阶段。

 

土地市场规范后,发展商的项目盈利水平大幅下降。通过招拍挂获得土地资源,发展商的回报水平实在偏低。以2009年广州白云新城两幅地王为例,楼面地价接近2万元/平方米,发展商虽然售价超4万元/平方米,但实际投资回报率在15%以内。

 

2013年广州的南洲路地王达3.4万元/平方米,2014年广州广钢新城的土地卖到2.3万元/平方米。以当前房地产市场的发展态势,发展商的项目能“保本”,就不错了。

 

11月11日广州华美牛奶厂龙湖竞得的地块,地价卖到16865元/平方米,发展商倘售价卖2.5万元/平方米,扣除税费,发展商还要微亏,卖到3万元/平方米,发展商的投资回报率也在10%以内。

 

本地房企,如富力、碧桂园、珠江投资已经习惯了通过“运作土地”来获得利润,通过公开市场,豪掷几十亿,换取10%以内回报,非其所愿。

 

越秀、保利、中海2013-2014年在广州竞了几个“地王”,不但未看到“前景”和“钱景”,甚至感觉“买贵”了,在2014年的年末转向谨慎,也是正常举动。

 

外地房企为何愿意进入广州?

 

1、广州房地产市场在一线城市中入市门槛低,市场平稳,风险较低。以11月11日的土地成交结果看,土地价格尚属理性。

 

2、外地房企入广州,已有非常成功的范例。如万达集团短短几年时间,在广州获得了巨大的发展。这给外地房企带来了示范效应。

 

3、外地房企对区位和地段的认识,对市场和客户的认识,有别于本地房企。

 

本地房企可能认为华美奶牛厂地块不值1.6万元/平方米,外地房企却认为“很值”。以龙湖为代表的“品质地产”企业,正充满信心来创造新奇迹。

 

可以预见的是:未来3-5年内,传统广州本地房企的市场份额将逐渐减少,外地房企的份额将增加,土地市场将以外地房企为主。这是无奈的现实。

 

1、本地房企的竞争力正在下降。无论是资金实力、品牌、产品、人才、营销模式,广州房企近来都在走下坡路,外地房企入侵,证明了本地房企竞争力的削弱。

 

2、外地房企让广州房地产市场更加“多元化”。龙湖、华发这些企业一向以产品品质和物业管理著名,万达以城市综合体打开了市场,华润、绿地、金融街等企业资本实力雄厚。广州房地产市场正打破以往本地龙头房企垄断的局面,走向新的多元化。

 

3、外地房企的进入,将让广州房地产开发利润进一步下降。广州的土地资源日渐稀缺,“三旧”改造推进缓慢,有限的资源,大量的房企和资金进入,地价将维持高位,项目开发盈利水平平均将下降至15%以内。真正意义上的广州房地产“微利时代”,已经开启。

 

外地人不断入广州,外地房企不断入广州,广州正在变。

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