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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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地王拿得越多,开发商平均利润下降越明显  

2014-01-07 20:31:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地王拿得越多,开发商平均利润下降越明显

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

 

2013年中国房地产企业销售排行榜显示,2013年有万科、绿地、保利、万达、中海、碧桂园、恒大共7家企业销售过千亿。其中,万科额达到1740.6亿元,绿地销售面积达到1660万平方米。

 

2014年,万科、绿地销售金额超2000亿,基本不成问题。保利、碧桂园等企业也很有希望突破2000亿。这些都是“世界冠军”级别的数据。

 

2004年的时候,销售额过100亿的企业只有1家,2013年达到73家。龙头企业现在的业绩是10年前的20-30倍。

 

值得关注的是,类似万科、绿地这些企业,很多项目都是合作开发,企业的实际权益收益,并没有销售数据来得如此亮丽。

 

同时,在销售额不断攀升的同时,大型上市房企的利润水平却呈下降趋势。主要原因有三点:

 

1、  国内城市土地价格上涨幅度远远跑赢房价。一线城市土地更是不断出现“地王”,土地成本占房价比重已经上升到50-60%以上。通过拍卖拿地的项目,大多只挣了业绩,利润非常薄。未来楼市倘出现波动,开发商还有亏本的风险。地王拿得越多,企业平均利润下降将越明显。

 

2、  土地增值税、企业所得税和其它税种的从严征收、清算加快,都将影响企业现金流,从而影响利润。2013年年末央视的“土地增值税风波”,各地调控政策强调的“清算”工作,都是强烈的信号。

 

3、  人工成本、原材料成本不断上升,同时楼价上升已经总体乏力。此消彼长,开发商总体利润水平趋降已成定局。

 

2014年,大型开发商依然主要通过规模扩张来获得更多的利润。

重量不重质,依旧是开发商普遍的做法。

 

规模扩张,需要有不断的新增长空间。

遗憾的是,国内城市房地产的发展空间已经不足。

未来几年,开发商总体利润水平趋降已成定局

 

 

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