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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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“刚需”并没有想象中的大  

2014-01-04 16:09:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“刚需”并没有想象中的大

一线城市房地产开发的机会与盲点

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

 

回归一线城市,成为很多品牌开发商的口号。

连一向擅长于二、三线城市房地产开发的碧桂园、恒大这样的企业,都在积极地回一线城市寻找开发项目。

 

一线城市为何引起开发商的青睐?

 

原因一:一线城市土地资源稀缺。土地资源稀缺,引起土地价格快速上升。2013年,广州“地王”达到34000/平方米(楼面地价)。北京更是创出了72000/平方米的“地王”。北上广深四座城市,2013年土地出让金总额就超过5000亿。初步测算,政府公开出让的土地价格,每年增幅超过20%。开发商拿下项目,即可享受土地增值的收益。

 

原因二:一线城市人口不断积聚,城市规模扩大带来对房地产的巨大需求。北京和上海近年人口增加,每年都超过50万人,广州每年人口增加也超过30万人。中心城市人口越来越密集,交通越来越拥挤,规模一直还在扩大。直到三中全会决定中,才明确“要抑制大城市规模”。多年来,对大城市发展规模的放任,让房地产需求节节上升。这与三、四线城市形成了鲜明的对比。

 

原因三:一线城市资金充裕,投资气氛浓厚。以广州为例各类存款接近3万亿元,房地产的年销售额才1500亿左右(一手),大量资金需要寻找出路。商品住宅实行了“限购”,又让“公寓”类的产品成为近年的热销品种。

 

原因四 :一线城市的高端物业需求旺盛,有利于开发商拉升品质与价格。

房地产开发商发现,一线城市的有钱人是越贵越买,高端需求是一直没有得到充分满足。

 

原因五:一线城市商业、写字楼正迎来“更新换代”期。只要投入够大,产品够新可以获得市场的高度认同。

 

2014年国内一线城市房地产虽然机会良多,但投资盲区和盲点也不少。

 

一.             一线城市“地王”处于历史性高位,投资风险很大。

2013年广州南洲路“地王”为例子,地价达到34000/平方米(楼面地价),如果项目开发周期为3年,资金成本按10%计算,这个项目光土地的利息就超过10000/平方米,再加上建筑费用,有关税费,楼价卖50000/平方米还要亏本。现在项目周边楼价普遍才2-3万元/平方米,豪无疑问,地王项目非要卖出一个“鹤立鸡群”的价格不可,压力不小。

 

二、一线城市的城市格局和新一轮发展思路在调整中,商业项目发展前景具有很大的不确定性。

再考虑到目前一线城市的商业普遍过量,电商又在冲击传统商业。商业项目开发并非遍地是黄金。

 

三、一线城市的“刚需”并不象想象中的大。目前,一线城市楼价已经创出了新高,2013年一手住宅的真实楼价普遍涨20%以上。一般的工薪一族已经逐步失去了商品房的购买能力。“刚需”并没有想象中的大。本届政府倡导“长效机制”,到2020年保障房的覆盖率要达到20%,必然进一步压缩“刚需”的空间。

从发展预期看,未来几年,国内一线城市的“刚需”增长有限。

 

四、未来几年政策影响巨大。

除了房地产调控政策的影响,“房产税”、“遗产税”等等也是笼罩在一线城市房地产上空的乌云。未来几年,一线城市房地产市场也将波动加大。

 

20142015年,一线城市房地产市场的短期走势良好。2016年后,不确定性将加大。

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