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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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大型购物中心大量空置后的三个结局  

2014-01-22 22:29:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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大型购物中心大量空置后的三个结局

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

 

有关机构发布调查报告显示,2013年广州购物中心整体空置率达到10.8%。珠江新城、白云新城这样的“热土”,都出现了大量的商铺空置。

 

过去的三年,是商业地产高速发展的三年。

地方政府热衷于做经营性项目。20112013年,广州公开出让的土地宗数上,商业类用地数量已经超过住宅类用地。

 

在大城市住宅限购等政策的影响下,大量的投资资金转向商业类项目,助推了商业的繁荣。

同时,人均GDP突破15000美元后的广州,确实也到了房地产产品向商业转型的时候了。

 

问题是,现在开发商的生产能力太强了,随时就将某一类的产品做成“产能过剩”。

 

当前,国内几乎所有的城市都面临商业体开发过量,即将形成新的房地产泡沫。这已经成为普遍现象。

 

这个新的商业泡沫,还远远没到破灭的时候。原因在于三点:

1、大型商业体地价水平并不高。以大连万达和绿地在广州白云新城开发的项目看,地价水平2000-3000/平方米,综合造价在7000-8000/平方米。商业体的盈亏平衡点很低,开发商只要卖出少量,即可回笼资金。即使自我经营,资产价格平均也到40000-50000/平方米。开发商完全可以通过资本手段高速发展。

2、民间投资渠道狭小,商业投资非常狂热。

3、项目即使出现大量空置,等到经营结果出来,至少可以熬个2-3年。

 

所以2014年到2015年,商业地产的泡沫根本就不会刺破。未来几年,还将是广州商业综合体大量兴建的年份。

 

广州甲极写字楼的空置率以接近20%,市场还很平静,租金还在涨,投资的人还在入市。

广州购物中心的空置率才刚刚突破10%。现在还没到“不行”的时候。

 

问题在于,未来广州的购物中心整体肯定是过量的。未来将有三个结局:

1、  新人笑,旧人哭。购物中心的生命周期将缩短,新的购物中心将取代原来老的购物中心。新的商业街将取代旧的商业街。

2、  新旧共存,同质化严重,恶性竞争。大家都活不好,长期僵持。

3、  商业地产泡沫破灭,大量商家倒闭。

 

从现在的情况分析,出现上面第二种结局的可能性比较大。

商业投资者,在2014年确实应该三思而后行。

 

 

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