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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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“鱼尾行程”还是“新一轮上升周期的起点”?  

2013-09-25 11:01:00|  分类: 要来,措施,发展规 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“鱼尾行程”还是“新一轮上升周期的起点”?

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司  总经理)

 

中秋节刚过,各地又掀起了“地王热”和“楼王热”。

 

一线城市的地价和房价已呈“失控”状态。这种“失控”,表现在四个方面:

 

(1)地方政府在正常情况下,已经无法完成2013年度的房价控制目标。从“国八条”到“国五条”、“限购”、“限贷”等措施都陆续“失效”,地方政府无法抵制房价的快速上升。地方政府只能通过“限售”、“限签”等非常规手段来抵制房价。

 

(2)土地成本正以超出所有人预期的速度上升。

 

北京住宅用地拍卖楼面地价创出7.3万元/平方米的新高。广州南洲路用地拍出3.3万元/平方米,上海拍出207亿的总价地王。值得关注的是,不仅国内民营发展商“疯狂”,港资企业也疯狂,上海地王就是由恒基地产拍得的。类似李嘉诚这样“减持”的开发商毕竟是少数。

 

大多数开发商仍在豪赌未来。典型如经历过“生死劫难”的前天津顺驰医董事长、现融创中国董事长孙宏斌、浙江绿城董事长宋卫平等诸君,仿佛也忘记了所有的伤痛,疯狂地拿地发展。中国房地产界,99%的人都已经疯了。

 

(3)投资比例在提高,2011年“国八条”以来,地方政府调控的主要方向是“抑制投资性需求”。在“限购”、“限贷”、甚至“卖房所得征收20%的个税”出台后,原本认为投资性需求将偃旗息鼓。事实上,进入2013年后,房价被拉高后,中国房地产已演变为“全民地产”,投资比例在明显提高。

 

(4)地方经济对房地产业的依赖程度日渐沉重。

 

2013年,“保增长”成为管理层和地方政府的重要任务。2012年中国房地产投资额超7万亿,2013年将接近9万亿。2015年前,中国房地产投资总额就将超过10万亿。“保增长”背景下,地方政府只能更依赖房地产业的高速发展,尽管所有人都看到了楼价疯涨的风险。

 

土地出让收入和房地产税金已成为地方政府财政收入的半壁江山。这已经不是什么秘密。

 

现在地方政府倘出现养老金缺口,靠土地出让金补上;地方融资平台再融资,靠土地作抵押。

 

2013,地方经济对房地产业的依赖程度日渐沉重。

 

未来3年的楼市走势,确实有点扑朔迷离。

 

一、从楼价趋势看,楼市已经到了“鱼尾行程”阶段:

 

1、经过10年的“补涨”、“急升”,城市地价、房价已经到达历史高位。并且,当前房价已经超过普通城市居民的承受能力。楼市成交量难以放大。“盛极而衰”的苗头已经出现。

 

2、2013年中国经济增速减缓,经济下行压力加大。很多行业的利润空间大大减少,各种资金不断涌入房地产业。楼市已被“过度消费”。

 

3、随着“房产税”、“遗产税”等陆续到来,炒楼热有“断岩”式退潮风险。

 

4、从房地产周期和经济周期看,经历了10多年上涨和繁荣的中国房地产业,已经到了发展繁荣的“尾声”。

 

二、从新一届政府的政策取向和发展规划看,房地产业正迎来新一轮上升周期。

 

新一届政府的房地产政策取向,要到11月份“三中全会”前后才能明朗。大型上市房企老板们早已耐不住寂寞,从2012年9月份开始积极揽地开工,布局新一轮的大发展。

 

1、为“保增长”,本届政府主推“城镇化”,继续加大投入基础设施建设,加大投入铁路建设,维持房地产业繁荣、稳定,已是必然选择。

 

2、过去几年,国内一线城市的地价年均上升20-25%左右,房价上升10%左右,上升动力仍然存在,继续维持3-5年上升的可能性依然存在。

 

3、商品住宅开发建设到达高峰后,商业地产、旅游地产、文化地产、工业地产等,将令房地产业有新的增长点和盈利点。

 

4、地方政府在新一届任期内着力主推的“城市升级”和“城市重点功能区改造”等计划,将令房地产业迎来新机遇。广东地区的“三旧改造”,也将在未来几年延续,提供新的发展空间。

 

三、未来3年地价、房价继续上升,已成各方共识。

 

无论是悲观派,还是乐观派,目前都有一个共识:未来3年中国房地产的地价、房价还要继续升,而且地价上升幅度不会低于10%,房价不会低于当地GDP增长和人均可支配收入的增长。

 

当所有人都认定了一个“升”字,楼市的风险就真的要来了。

 

 

 

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