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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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从茂名水东新城看滨海新区发展  

2013-09-13 16:44:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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从茂名水东新城看滨海新区发展

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

日前,到广东茂名参加了茂名水东新城规划方案的评审。

 

过去几年,同创卓越公司在茂名成功策划了名雅花园、名雅世家、地王广场等大型房地产项目。我们对这座城市的判断是:茂名位处粤西,仍然属于广东房地产发展欠发达地区。

 

2012年GDP1951亿元,在广东21个地级市中名列第7。石化产业基地是全国九大石化基地之一,是广东石化龙头。

 

2012年末茂名户籍人口为748.9万人,其中市区133.78万人。

 

值得关注的是:茂名房地产发展处于较低水平。2012年房地产投资额仅为73.8亿元,占茂名全社会固定资产投资额的比例仅为17.27%。商品房成交套数,2009-2012年,每年约为5000-7000套。商品房成交套数,2009-2012年,每年约为5000套-7000套,成交面积70-100万平方米,2012年商品房均价为5319元/平方米。

 

茂名经济高度依赖石化,茂名城市发展与房地产开发又受制于石化。环境影响及产业结构单一,令茂名高收入人群有逃离茂名倾向,中产白领阶层又难以扩容。

 

茂名水东片区过去10年一直发展滞后。

 

茂名本届政府下了很大决心要大力加速开发水东湾新城。成立了茂名水东新城管委会。

 

水东湾新城规划面积168平方公里(包括水东湾水面约23平方公里)建设用地96.28平方公里,计划到2030年人口达到100万人。

 

水东湾新城定位为“广东治海重要的亚热带滨海新城”、“粤西推进新型城市化的先行示范区”、“茂名城市主中心和现代化海韵绿城”。

 

水东湾新城的形象定位为“南海首湾、海韵绿城”。这意味着,茂名将开始大规模的“移城”和“造城”运动,未来发展为一个真正的滨海城市。

 

2013年,是广东沿海地区发展滨海新区的高峰期。从粤东的汕头、汕尾,惠东的巽竂湾到阳江海陵岛到粤西的茂名、湛江。“滨海新城”与“滨海新区”的规划与发展,一个比一个手笔大,一个比一个目标高。

 

在这一轮的滨海发展热中,体现了三个特点:

 

1、政府主导发展。新一届地方政府近期都大规模开展了规划与招商工作,决心非常大。

 

2、房地产发展先行。典型如惠东巽竂湾,有10多个大型品牌开发商项目进驻,投入资金巨大。阳江海陵岛的几个房地产项目,规模大至上万亩。房地产开发旅游、休闲度假产品,成为地区开发的先行者。

 

3、产业发展滞后。区域规划功能雷同,同质化程度严重。

 

茂名发展水东湾新城,同样面临巨大的挑战。

 

1、鉴于茂名当前的人口总量、经济发展水平、产业结构及发展动力,水东湾新城的发展是一个长期的过程。希望实现跨越发展并不现实。

 

2、水东湾新城的发展注定又是一个高成本的开发。湾区改造、土地收储、水系改造、基础设施建设,都将是巨大的投入。而当前茂名地价水平、楼价水平都较低,土地开发收入难以支持长期的高投入,政府将面临长期负债,难以良性经营的窘境。

 

3、面临广东其它滨海区域的激烈竞争。在交通便捷度、开发成本、资源独特性、环境条件等等,都欠缺强势的竞争力。

 

4、水东湾新城并不是一张白纸。早期政府已出让了大规模土地,也保留了大量的村庄。水东湾新城未来开发“得地率”并不高,开发成本高企,开发矛盾也将异常突出。

 

 

茂名水东湾新城的发展必须解决好四个关系:

 

1、新城与传统中心城区的关系。

 

2、水东湾新城“旧地主”的清理关系。必须有新政策驱动。

 

3、发展与环境保护关系。

 

4、量入为出,投入与产出关系。

 

如此看来,茂名水东湾新城的发展将面临巨大的挑战。在当前阶段,有必要做好四方面工作:

 

1、在规模上突出强势项目和特色项目。光有一个行政中心的迁移,是远远不够的。当前区域功能设置上,还欠缺竞争力和滨海特色。

 

2、做好土地经营的评估和优化,保证有限的资金能驱动整个区域发展。

 

3、必须寻找水东湾新城的发展动力。在政策上必须有一个全新的突破。

 

4、审慎进行首期开发。稳妥推进。避免全面开花。

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