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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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降温、缩量、价升:2013下半年楼市预测  

2013-07-05 17:50:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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降温、缩量、价升:2013下半年楼市预测

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

1、房价难调下半年调控加码可能性大

2013年上半年,一线城市房价的上涨超过了预期。楼价处于“失控”状态。北京、广州等地,不少的高端的物业和预售的房子,受到政府的限售和限签,真实的房价已经远远超过了官方公布的数据。目前在广州、北京这样的中心城市,房价已经迈向“2时代”。

 

2013年,“国五条”的楼市调控的效果并不理想。

从下半年的发展趋势来看,新一轮政策加码的可能性很大。新一届政府已经开始了新的经济政策,肯定会有新的房地产政策。从历史上看,每一届政府都是在三中全会之后出台一些新的产业政策。对于房地产的政策,在第四季度会非常明朗。中国房地产已经是2013年中国经济很重要的一部分,预计本届政府会继续推进城镇化,会进行一些限购的升级,和房产税试点的推行。

下半年政策加码的可能性会很大,毕竟现在没有找到很有效的方法来控制房价,而当前国内中心城市的房价上涨,已经不止是经济问题,而且已经发展为社会问题。

本届政府当然不能放任房价持续疯狂上升。

下半年三中全会期间的房地产政策走向,值得高度关注。

 

2、房价上涨太快与货币流动性有关

下半年房地产市场的兴衰与货币政策关系非常密切。

6月份的“钱荒”,给开发商提了醒:货币政策和资本市场也是多变的,开发商应该增加风险意识。

中国房地产正进入高峰期。虽然近年增速放缓,2012年中国房地产的投资量依然超过7万亿。2013年开发商疯狂疯狂拿地,地王现象的不断出现,今年上半年主要城市土地成交的总额比去年多了60%左右。开发商新开工项目也出现了井喷。预计2013年中国房地产投资量会接近10万亿。如果要把开发商目前在建的项目全部做完,至少要30万亿。 如此发展高峰的房地产行业需要大量的资金。

为什么房价涨得这么快?跟流动性有关系。整体来看,今年上半年整个的房地产融资成本在不断地下降,很多上市房企的融资成本在年8%以内。再看看土地市场的增幅,在广东,土地的价格八年时间增长了4倍。2013年上半年,开发商非常容易以低成本的融资获得土地资源进一步发展,获得资产的增值。这个阶段是比较超预期的,整个土地市场的火爆程度是不太正常的。当前,不仅一线品牌的房企拿地很踊跃,而且拿了很多的地王,二线品牌的开发商,拿地也很疯狂。下半年,如果流动性减少,楼市肯定降温。

前一段时候,所谓的“钱荒”现象跟国际的金融环境有关系。整体来看,货币政策的取向,将在很大程度上左右楼市的发展。下半年的房地产市场有非常多的不确定性。2013年上半年房价的过快上升和土地市场的过热,并不具有持续性。。

 

32013下半年楼市预测:降温、缩量、价升

虽然还有很多不确定的因素,但下半年楼市“降温”已成定局:

 

——从政策面分析,“限购”、“限贷”、“限价”、“限手售”等政策将持续。新政策加码和新调控手段出台,概率很大。下半年,政策不但不会放松,而且会进一步收紧。房地产税试点如果出台,楼市降温将立竿见影。

 

——从资金面分析。美国已经宣布退出QE,资金正从新兴市场回流美国。中国的货币政策也强调“搞活存量”。下半年资金面只紧不松。大量依赖资金的房地产行业将面临挑战。依靠2012和2013年的良好业绩回笼资金的开发商,在2013年上半年又轻易地获得相对低息的融资,造成了大量地王的产生,但这种现象在下半年将减少。

 

——楼价、地价在2013年上半年过度上升,已经不具备持续性。城市普通居民已经逐步退出商品房市场。高收入阶层和投资客撑起的楼市,在下半年难以持续火爆。但经济增速减缓背景下的房地产逆增长,注定难以保持持续性。2013年到2014年将是涨价年。但如果2013年楼价涨得过快,2015年将是“还债年”。

 

 

 

除了降温,2013年的楼市还将遭遇“缩量”和“价升”。

——2013上半年年楼价上涨幅度巨大。——成熟市场经济地区经验表明,在人均GDP超8000美元,人均住房面积超35平方米后,该地区商品住宅需求将下降。

珠三角9个城市过去5年房地产成交量就体现了非常明显的“缩量市场”特征。以广州为例,2009年一手住宅成交978万平方米,2010年为657万平方米,2011年为557万平方米,2013年为750万平方米,呈显著收缩态势。未来10年中国主要大城市的房地产行业都将进入这个阶段。

 

——地方政府为了实现“房价控制目标”,将在下半年继续实施“限售”、“限价”、“限签”。目前广州在售项目又大多是高价格、大户型产品。目前在售住宅平均户型面积达到140平方米。市场急需的刚需产品缺货,开发商的大户型产品政府又限售。市场需求、供应结构、政府调控目标三者存在巨大矛盾。下半年广州楼市成交量难以放大。

 

——下半年广州房价依然将持续上升(虽然政府通过限售,把成交价格控制在年增长7.%%的水平)。广州楼市已经是一个大开发商垄断的楼市,前10位开发商市场占有率超过60%。上半年大开发商业绩良好,远远超过预期。这两年在资金市场筹足了资金的大开发商,抗压能力大大加强。“钱荒”持续的时间如果没有2-3年,开发商绝对不会轻易因为资金问题而降价促销。

 

在楼市“降温”、“缩量”的背景下,2013到2014年广州的地价、房价依然处于上升通道之中。

 

 

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