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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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副市长审批房价,不如主动作为  

2013-05-16 10:15:00|  分类: 解决方案,办公室, |  标签: |举报 |字号 订阅

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副市长审批房价,不如主动作为

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

“限购”难遇房价上涨,地方政府只得无奈地将“限价”升级。据有关媒体报道。目前在北京的开发商要申报期房预售证,必须提交“一房一价”的资料,包括本次新推房源的数量、价格和项目前一期项目成交价格以及周边楼盘价格对比的情况。

 

审批预售证,需要提交至市长办公室,由分管副市长审批同意后才能发出预售证。

 

副市长审批房价,表明政府“限价”已经登峰造极。

 

“国五条”规定的2013年地方房价控制目标,确实令一线城市的房地产主管部门抓狂。北京4月份一手房均价超2万元/平方米,达到22377元/平方米。地方政府楼价调控压力巨大。

 

为完成年度住房价格控制目标,地方政府无奈地采取“限价”、“限售”这样极端的行政干预管理办法。“副市长”签字成为行政干预的最高级标签。

 

事实上,“限购”也好,“限价”也好,都没有从根本上解决房价问题。只是从短期内抵制住高收入人群的购房,粉饰了“新建住宅平均价格”,并没有从根本上触动房价。房价上涨的压力依然存在。

 

几乎所有的人都意识到:“限价”、“限购”等干预措施,都是短期行为。楼市调控需要长效机制,但到现在为止,恰恰从上到下,都还没有找到“长效机制”。

 

“限购”、“限价”之后,2013年房价倘继续上涨,政府还有什么手段和工具?

 

北京政府明确了下一阶段的重点:加大“限价房”供应量(从土地供应阶段开始)、扩大保障房保障范围。

 

毫无疑问,在新的发展阶段,至少从现在开始到2020年,房地产市场有四个特征已经显现,需要管理层主动去应对:

 

1、未来10年,中国大城市将进一步膨胀,一线中心城市的土地资源和商品房成为紧缺资源。单一依靠市场行为来配置资源,已经失灵。房地产市场调控将是常态。房地产市场的长效机制,更多的是指房地产调控的长效机制。

 

2、从当前土地市场的供求关系和影响因素分析,从当前商品房供求关系和影响因素分析,地价、楼价在未来3年都将是强劲上升趋势。正常情况下,地价年上升幅度不低于20%,楼价年上升幅度不低于15%,地方调控房价压力将不减反增。

 

3、未来8-10年,将是中国房地产市场发展的关键期。预防泡沫进一步扩大,促进房地产业平稳发展,是政府的目标。但要实现这一点,非常不容易。土地成本、原材料成本和人工成本持续上涨,各种税费只增不减,商品房承载了太多的东西。社会贫富分化造成的矛盾,在商品房市场显性化和标签化。房地产市场在未来几年存在“盛极而衰”的风险。

 

2013年中国楼市不会出现拐点,未来3年出现拐点的概率也不大。一旦出现拐点,就将是本轮牛市的彻底终结,未来将是长达10-20年的漫漫熊市。

 

从这点上看,2013年搞“限购”和“限价”,也不完全是坏事。至少可以令这个行业的衰退期延后一些。

 

4、2013年地方政府必须着手加大在住房建设方面的投入。

未来5年,地价、房价都处于上升阶段。政府除了投资建设保障房外,限价房和经营性物业,政府也可以组建国有住房公司进行投资开发。“国有住房公司”的成立,正是时机。政府建限价房,有三大好处:可通过建设规模和推售量来平抑房价;可享受土地升值和房屋升值的收益;可牵制开发商的暴利行为。

 

多年来,地方政府建设了大量经济适用房、公租房,却缺乏持续性。主要原因是造血功能不足,只投入,不产出,建得起,养不起。分配不公等矛盾不时爆发,吃力不讨好,地方政府渐渐失去了建设住房的兴趣和信心。

 

然而,住房市场毕竟进入了新的阶段,在当前楼价飚升的阶段,与其由副市长来签定定价发预售证,不如由政府主导建设和控制一批房源。这种模式有点像走回头路。

 

然而,2013年楼价急升的事实,让我们看得很清楚:完全的市场和完全的计划,都没有办法解决中国房地产的根本问题。在未来10年,如果要保证房地产市场的泡沫不被刺破,政府只能加大住房方面的投入度和参与度。

 

政府大规模投资建限价房,是当前最佳的解决方案。别无选择。

 

 

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