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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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十年房地产调控:无人喝彩的尴尬  

2013-03-20 07:10:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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十年房地产调控:无人喝彩的尴尬

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

2003-2013,是中国房地产业发展的黄金十年,也是政府对房地产密集调控的十年..

房地产市场调控始于 2003812日,以国务院颁布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]1 8)文件为标志,截止到2013年,国务院及相关部委共计出台70余项重要的宏观调控政策,主要集中在金融、财税、土地、行政四个方面,政策出台之多、密度之高、力度之大前所未有。

十年来,,调控政策体现出了阶段性、频繁性、综合性的特点。

第一阶段(2003-2004年):调控的启动阶段,政府调控的主要目标是规范房地产市场、防止金融风险。主要针对的问题包括房地产市场投资规模过大、楼价上升。

第二阶段(2005-2009年):调控全面展开阶段,该阶段主要目标是稳定房价。同时从调控的手段来看除了行政政策之外,还辅助运用了财政政策、货币政策等综合调控政策,调控的力度相对前一阶段有所加强,将一系列行政规范纳入,调控手段更加细化、具体化,实操性更强,但整体效果不大,出现“越调越涨”的现象。

第三阶段(2010年至今):调控的深化阶段。政府宏观调控的目标进一步扩大,除了前两个阶段抑制住房投资过热、稳定房价等投资目标之外,调整住房供应结构、加强保障性住房的供应成了政府宏观调控的重点。同时宏观调控的手段已由前两阶段的间接调控转向直接调控,特别是2011年出台的“限购、限贷”等政策,号称史上最严,有效抑制了房价的过快上涨。但2012年下半年开始,房地产市场成交旺盛,房价快速飙升,2013年房地产再次迎来“国八条”调控政策,房地产市场进入新一轮调控期。

十年来,政府在房地产房地产调控的目标主要包括两个方面:

1、“实现居者有其屋”。

 2、保证房地产产业与国民经济协调发展。

围绕这两个目标,政府煞费苦心,不遗余力地追求三个方面:

()多管齐下,稳定房价,抑制房价过快增长;

()抑制房地产投资性需求,防止房地产产业出现泡沫;

()调整住房供应结构,加大保障性住房供应力度。

政府调控的目标很清晰,手段和措施很及时,执行的力度很大。但十年调控下来,房地产市场的现状却令人尴尬。中央管理层难以满意,地方政府难以满意,开发商难以满意,购房者难以满意。

 

十年调控,房价始终没有“回归到合理水平”,城市普通居民购房难问题没有大的改善,房地产发展成为社会问题。

十年调控,北上广等一线城市的普通工薪阶层,已经难以通过商品房市场获得自有物业。政府被迫大规模启动保障房的建设。住房建设重回双轨制,政府的住房政策在市场和计划之间摇摆。

十年调控,地方财政收入越来越被房地产“绑架”。城市政府陷入两难:难以通过扩大土地供应,从而影响市场供求关系预期来平抑房价;难以通过干预市场供应结构来扩大刚性购房需求。

十年调控,每一轮调控刚出来,效果都非常显著。但“有效期”往往难以超过两年。楼市调控短期行为特征明显,当然难以长期发生作用。因为影响楼价的基础因素,都没有发生大的改变。楼市繁荣“游戏规则”,更是多年依旧。

今天的中国房地产市场,已经不是由简单的供求关系决定的市场。今天的中国楼市充分反映了资本、金融、土地、税收、行政管理等诸多要素的影响。

有人片面地认为,政府对楼价快速上涨已经“无计可施”。事实上,政府想要实现控制房价的单一目标,一点都不困难。困难在于:既要稳房价,又要保增长。这才是新一届政府最需要动脑筋的事情。

 

新型城镇化、收入倍增计划等等,勾划出了中国房地产行业并不暗淡的明天。

十年的房地产调控,带给我们三个反思:

中国的城市土地是稀缺资源,城市的房屋也是稀缺资源。试图完全通过市场来实现住房资源的配置,是不现实的。“限购”应该成为中国房地产的特色而长期存在,房产税的铺开,已经势在必行。

短期行为特征明显的调控政策屡屡达不到预期效果,带给我们启示:必须有长效的住房供应体系和稳定长期的住房供应计划,才能让“人人有房住”。

过去10年房地产的调控不断,未来10年房地产的调控也将难以避免。因为当前国内的房地产运行机制,决定了调控是常态。

要想调房价,必须调结构,要想调结构,必须改变运行机制。10年调控,已经指明了出路。

 

 

 

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