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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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土地盛宴的背后   

2013-12-06 11:28:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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土地盛宴的背后

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

土地市场成交持续高涨。

 

2013年中国一、二线城市的经营性土地,成为人人皆抢的“唐僧肉”。截至11月,北京、上海、广州、深圳四个一线城市土地出让金收入总额为4720亿元,同比2012年的16万亿元,上涨181%,创历史新高。

 

与此同时,国内10个典型城市土地出让金收入为7928亿元,同比增长121%。全国40个城市2013年1-11月土地成交额就达到1.4万亿元。

 

应该看到,2013年的地价上升,呈现了3大值得关注的现象:

 

1、普升。全国城市地价出现了单边上升的趋势,45个重点城市出现了67个地王。几乎每个城市都创出了“单价地王”和“总价地王”。

 

2、大型房企拿地活跃。截至11月底,10大房企圈地投资达2563亿元,超过了2012年全年的数字。大型上市房企中的典型土豪广州恒大,年内买地已花了520亿元。刚刚过去的15天,恒大在北京买地花了55亿,上海、南京买地花了96.86亿元,总共豪掷148亿元。年末房企资金并没有出现外界所说的“趋紧”的迹象。

 

3、一、二线城市成为房企争地的重点。几乎已经达到“每地必争”、“每争必成地王”。习惯于三、四线城市耕耘与发展的恒大、碧桂园等企业,都提出了“回归一线”的战略发展思路。

 

2013年的土地盛宴,迄今没有结束的迹象。土地市场的狂欢,将延续到2014年。

 

这一场土地盛宴,源于3大推动力量:

 

1、开发商对市场前景乐观。三中全会在11月份召开,但开发商迫不及待,在2013年第二季度开始就拼命购地布局未来,可见发展商对未来几年的政经形势已有非常清晰的判断。中国经济2014-2015年“保增长”压力巨大。要“保增长”,首先要维持中国房地产市场“繁荣稳定”。

 

2、地方政府急于提升收入。

 

2013年地王频出,其中一个原因是地方政府急于搞热市场,竞相推出了优质地块,引起市场哄抢。

 

2013年政府卖地,明显缺乏计划。市场好,就多卖一点;市场不好,就收缩一点。恰逢2013年是开发商投资饥渴年,土地成交造就了一个“大年”。

 

3、资本市场融资渠道多,房地产业资金相对充裕。虽然6月份,美国一度扬言退出QE,国内“钱荒”了一阵。进入下半年,国内银行收紧了房贷和开发贷款。但纵观2013年,开发商融资成本比2012年显著降低,融资渠道大为拓宽。加上2013年房地产销售较为理想,大型上市房企普遍“不差钱”。土地市场的疯狂,并非偶然。

 

2013年中国城市地价飚升,是一件值得警惕的事情。

 

1、土地过快上升,是房地产市场“赶顶”的信号。大量资金集聚于一、二线城市的房地产市场,投资气氛浓重。“百业萧条,唯尊地产”,这种现象难有持续性。

 

2、土地与金融过度结合,楼市泡沫显现。无疑,当前市场在售的大部分楼盘的土地,都不是经过公开招拍挂获得的土地。开发商多年来的盈利,来源于“土地价值转移”。2013年的开发商,更多依赖于融资。只要地价不跌,项目的盈利和融资就有保障。在“地价——房价——金融”这个链条中,现在的泡沫成份已经越来越重。

 

3、“面粉比面包贵”,难以持续。

 

2013年国内一、二线城市卖出的地王,地价比很多周边在售楼盘的楼价还要高,呈明显的“面粉比面包贵”的现象。然而,地价涨得过快,造成开发成本高企,迫使开发商不断开发高端物业来维持成本。2013年的楼市成交结构越来越不利于刚性需求置业。脱离了一般购买能力的楼市,市场难以做大。

 

高昂的地价,撑住了地方财政收入,保住了开发商的资产不断膨胀,挑起了有钱人对高端物业的投资疯狂。然而,这毕竟是危险的游戏。

 

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