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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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2014,广州取消限购的时机未到  

2013-12-25 15:59:00|  分类: 大方向,重点,报纸 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2014,广州取消限购的时机未到

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

广州的媒体,今天均引述市国土房管局领导的话,“广州明年将继续加大住宅用地和普通商品住房供应,探索逐步取消限价、限购等行政干预措施,建立房地产调控长效机制。”广州更有报纸将“广州将取消限价、限购”作为今天报纸的头版头条。

 

2013年即将过去。2013年,是房地产行业很不正常的一年。

 

广州房地产市场呈现四大特征:

 

1、地价、房价、租金非理性上升。房地产市场量价齐升,一手住宅售价平均上涨近20%,二手住宅平均上涨17-18%。广州的地价,更是创出了近年的新高,南洲路住宅用地,拍出了3.4万元/平方米的“天价”。

 

地方政府为了抑制楼价上升,实现年度新建住房的价格控制目标,祭出了“限购、限贷、限价、限售、限签”的“五限”政策,好不容易在年底实现了指标。

 

政府强力调控的负面作用是:大量物业已达预售条件,无法上市。物业成交后,也无法备案。大量单位积压。政府与开发企业,开发企业与购房者,矛盾突出,关系复杂。政府公布的成交数据失真,市场难起决定性作用,市场被扭曲。

 

2、产品结构问题突出。

 

广州房地产市场的产品结构越来越不合理,表现在三方面:

 

(1)住宅、商业、写字楼结构比例不合理。

(2)住宅产品中,高端物业、大户型物业比例偏高,中小户型和普通商品房的比例偏低。

(3)传统商业、写字楼比例偏高,同质化严重。缺乏新型、体验式、能激活市场需求的产品。

 

3、小市场特征明显。

 

从土地市场和房地产市场的成交数量看,广州房地产市场不但难以比肩北京、上海,甚至连重庆、武汉等城市都不如。广州正沦为中国房地产的“小市场”。

 

4、区域发展不平衡。

 

传统中心六区住宅、商业、写字楼价格飞涨,增城、从化、花都、南沙等区域与中心区差距明显。区县差异化拉大,供求矛盾不一,市场发展的不平衡性越来越突出。

 

2014年,中央政府不提房地产调控,也不谈房价控制。

 

面对2014年,地方政府应主动作为。

 

(1)加强对楼市的预测和预判,提前准备调控工具和手段。2014年的房地产市场,还需要地方政府智慧地去调控。2014年,广州的限购、限贷政策,并不具备退出条件。历年积压的问题和包袱非常沉重。倘广州贸然取消限购,2014年广州一手房均价将轻松突破2万元/平方米。楼市失控的风险,政府需认真研究。

 

另外,倘2014年,广州没有新建住房价格控制目标,则“限价”、“限签”、“限售”可以逐步有条件地放开。

 

(2)调整广州楼市产品结构。

重点在于增加中小户型比例的供应,鼓励增城、从化、花都、南沙等区域推出更多的普通商品房。

 

在土地供应方面,采取抵制中心,多供周边的策略。

 

(3)谨慎应对房产税。

 

房产税的试点是2014年最敏感的事情。地方政府应审慎研究对策。

 

房产税开征,可能直接导致楼市拐点的出现,造成楼市崩盘。牵涉面大,对城市经济和居民生活影响巨大。

 

(4)充分利用国家的城镇化政策做一些文章。

 

(5)发展给城市带来活力的非住宅类物业。

 

2014年,地方政府应“有保有压”。广州房地产市场目前并不是全面过热,在很多方面,广州还缺房地产的热点和兴奋点。类似于“大型体验式商贸综合体”、“娱乐综合体”等,广州还相当缺乏。

 

(6)土地出让“重质不重量”。

 

灵活利用土地出让,影响供应结构,影响普通居众的预期。广州土地出让已经难以在“量”上做突破,应该在“质”上做文章。

 

2014年,中央在房地产调控上有何作为,目前尚不明朗。由于一线城市楼价仍处“高涨”阶段,城市之间的差异性正在增大。2014年,差异化的地方调控政策是显而易见的。

 

地方政府,管地方的楼市。

 

大方向已经越来越清晰。

 

 

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