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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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星河湾不再是原来的星河湾  

2013-12-24 22:23:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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星河湾不再是原来的星河湾

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

 

星河湾日前在北京发布第一居所计划。

只建造第一居所,被认为是从星河湾诞生起,就被确立的企业法则。

 

在房地产市场波动和在房产调控下,星河湾的策略是:坚守建造第一居所,深耕北上广,布局二线前沿城市。星河湾明后年将在沈阳、青岛、西安推出新项目,并且已经规划进入苏州、宁波等地。

 

经历了2011年以来鄂尔多斯星河湾的挫折后,星河湾确实改变了很多。

 

星河湾的启示一:再好的品牌、再好的产品、再强的实力,都难以抵御市场衰退的风险。

 

日前,星河湾负责人表示,“星河湾是当下鄂尔多斯为数不多的、仍在开工的房地产企业。”

 

事实上,鄂尔多斯已经成为埋葬房地产企业的雷区。覆巢之下,难有完卵。

 

决定房地产开发项目最关键的因素是什么?

不是政策,不是资金,不是产品,不是品牌,不是管理。

 

决定房地产开发项目最关键的因素是时机。

进入鄂尔多斯的时机错误,是造成星河湾困局的主要原因。

 

公开资料显示,星河湾鄂尔多斯项目规划面积11000多亩,其中一期工程占地2500多亩,首期发售1000多套,计划销售100亿。

 

如此大规模的项目,仅仅依靠“钱多人傻”是不够的。必须天时地利人和,相结合,才有成功的可能。现在的形势不同于2008年,刚刚才入冬,就想熬出个春天,很难。

 

2014年,国内的房地产雷区将进一步增多。开发商不得不慎。

 

星河湾的启示二:豪宅也要“刚需”。

 

只建造第一居所,当然是星河湾企业的一个理念。

在鄂尔多斯星河湾的挫折前,星河湾的豪宅是越做越豪。300平方米以上才是主流。

 

当前,星河湾提出,根据当今家庭结构和生活方式的变化,除了对原有250-350平方米经典户型的继续研究与优化,增加120-150平方米的户型。

 

这是一个巨大的改变。

 

“让有钱人住进来”作为牌子,让没有多少钱的人住进来,才能让人气高涨。

 

星河湾的启示三:全国布局是做大做强企业的必经之路。

 

对开发商而言,品牌优势和产品优势,只能维持于一时。

开发企业要长期维持竞争优势,必须扩大企业规模。

 

2014年以后的星河湾,不再是原来的星河湾。星河湾,终将低下高贵的头颅,将越来越象万科、保利。

 

在西安、沈阳这样供应量巨大的城市,在地段上并不具优势的星河湾,说不定也会发动“打折促销”的活动。

 

星河湾的启示四:土地是财富之母。

星河湾未来几年的发展,前景依然比较乐观。

星河湾相比其它开发商,除了品牌优势和产品优势外,还有其拿地的优势。

 

星河湾从来不拿地王。

星河湾凭借品牌优势,获得地方政府支持,获得优质土地资源,成本较低,抗风险能力较强。这点与大连万达很象。

 

鄂尔多斯、沈阳、青岛、西安等地的星河湾项目,土地成本相对售价,非常低廉。鄂尔多斯多幅土地出让时的挂牌价,只有70万元/亩。

 

在这样的前提下,就算项目销售暂时不畅,企业的风险并不大。

在中国做房地产,第一笔要赚的钱,就是土地的钱。

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