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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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空置房问题需要认真对待  

2013-11-21 17:57:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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空置房问题需要认真对待

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

据媒体报道,有学者认为,“中国住房市场总量已经过剩。”“中国城镇商品房存量已经超过240亿平方米,全国空置住房总量已经达到6800万套。”“空置住房中,保障性住房占有相当大的比例。”

 

吸引人眼球的,当然是“全国空置住房总量已经达到6800万套。”这样惊人的数据。

 

严格来说,全国住房有多少空置量,是一个谜一样的数据。

 

空置房的定义和有关标准,目前都还有争议,在业界并没有达成共识。

若干年前,有报道说,国家电网公司在全国660个城市的调查显示,高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零。“全国空置房达到6540万套”的消息传遍全国。后经国家电网辟谣,证实是假消息。

这几年,甚少有机构公布全国空置房的具体数字,因为确实谁也说不清楚。

现在,毫无疑问,6800万套的空置住房数量,肯定也是一个无法提供具体依据的预测数据。

 

空置是指房屋没有投入使用,处于待出售或出租的状态。住宅空置率是一个反映住宅的供给与需求之间矛盾的指标。有学者根据国外经验,得出空置率5%10%之间为合理区,在10%20%之间为空置危险区,在20%以上为商品房严重积压区。如果根据这个标准测算,6800万套住房,以每套平均100平方米测算,空置总面积达到68亿平方米,空置率就高达28%。如果平均每套住房面积达到120平方米,空置率就高达34%。那么就可以得出结论:空置率水平已经到达“严重积压”程度,中国住房建设已经“严重过剩”。

 

得出一个吸引大众关注的数据,很容易。

问题在于:1、数据是否科学合理?

          2、中国住房是否真正过剩?

          3、解决住房空置的手段和策略?

 

一、关于6800万套空置住房的数据,是否科学合理。其实,已经不用去争论。因为没有提供有效的调研分析方法和基础数据,肯定是一个不够真实的数据。

 

二、中国住房是否已经过剩?从存量住房和人口的关系分析,肯定已经出现了“阶段性的过剩”。

表现在(1)当前商品房和保障房建设正处在高峰期。光是商品住房,目前在建工程就超过50亿平方米。

2)近年高价商品房,大部分被投资、投机的人群买走,造成入住率偏低,特别是别墅类项目,平均入住水平在10%以下的,比比皆是。

3)海景房、山景房、度假房等概念住房,近年大量兴建,空置率一直高居不下。

改革开发后的中国,生产能力非常惊人。10年前还相当“紧缺”的住房,已经显露“生产过剩”了。

 

然而,从绝对数据分析得出的“过剩”和“危机”,在3-5年的短期内,并不会形成真正的危机。原因在于:(1)中国广大城市乡镇的住房,建设标准和舒适度,一直偏低,换房需求非常强烈。新建的高品质住房,有非常强劲的需求。(2)人口计生政策的松动,将让住房刚性需求放大。(3)中国正处于高速城镇化阶段,城市住房需求(特别是大城市住房需求依然强劲。

 

 

三、当前空置房问题,依然需要各地高度重视。

鄂尔多斯、海南、温州等地,“鬼城”、“鬼村”、“鬼楼”、“鬼房”已经不断出现。

一方面是住房空置,另一方面是价格不断攀升。住房价格租售比,严重失衡,反映的是整个社会住房投机气氛浓重。

这种状态,已经难以持续。并将最终拖累地方经济,进而影响全国经济。

 

解决住房空置问题,需要地方政府高度重视。

(1)  建立住房空置调研和监测机制。地方主管部门,一定要对本地本区域住房的空置率和空置情况有一个量化的分析,才能制定适合本地的对策。

(2)  对住房空置,需要在住房保有环节实行征税或政策性费用征收。

(3)  通过规划手段,有效引导开发商的住房供应结构。

(4)  制定科学合理的保障房建设标准和产品,适应被保障人群的需要。

(5)  科学规划城市发展新区,避免超前发展造成住房空置。

(6)  对住房资源的合理配置,采取市场与政策双管齐下的办法。光是通过市场调节,或者光靠行政管理,都无法有效配置资源。

 

房地产发展到今天,地方政府不能再顾着卖地、控制房价了,控制住房空置率,已经成为地方政府未来几年必须面对的难题。

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