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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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开平碉楼的困局  

2013-11-20 16:35:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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开平碉楼的困局

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

作为广东地区屈指可数的世界文化遗产,开平碉楼处境十分尴尬。

 

当年申遗成功,一片欢腾。

 

未想到,世界文化遗产的招牌却未能带来旅游收入的大幅提升。碉楼参观人数,近年维持在年40万人次左右。最为人熟知的自力村,年参观人数13万人次,美化美奂的马降龙村,年参观人数5万人次左右。含“地标式”建筑的锦江里,年参观人数仅6300人次左右。这样的数据已说明开平碉楼冷清到何种程度。

 

开平距离广州仅100多公里,车程1个多小时。碉楼中西合璧,建筑与自然和谐共生,风景优美,又有世界文化遗产的招牌。旅游休闲产业做不旺,当地政府和有关管理部门确实应该认真检讨一下。

 

申遗成功,开平碉楼似乎陷入了困局。列入“国保”名录,1800多座碉楼又分布在1600平方公里,15个镇。碉楼受到文物保护法律、政策制约,影响到其经营管理。现在不但不用谈旅游开发经营赚钱了,光是维护、看管这1800栋碉楼,已是入不敷出。

 

当地政府在二年前,迫于无奈,向社会公布20座碉楼被社会认养。

 

近日,又公示《开平碉楼与村落保护规划》,明确有57座碉楼用来“居住体验”。媒体广泛报道为“碉楼获准开客栈,游客可过土豪瘾”。

 

虽然,这次修订的《开平碉楼与村落保护规划》是历经3年并且征询过很多专家学者的意见后制订的,但很显然,开平碉楼“卖好不卖座”的经营困局却未能从根本上取得突破。靠57栋碉楼开客栈,可能出现的破坏、污染等负面效果先不说,光看经营潜力,也仅看作是政府“甩包袱”的一招罢了,难言“钱景”。

 

固然,开平碉楼很有特色,确实是中西建筑、中西文化合璧的奇葩。然而,开平碉楼也有其“死穴”。第一是千楼一面,内部结构相似,普通游客看了一栋,就基本上提不起兴趣看第二栋。第二是产权分散,个体零落,难以统一运作。第三是配套缺乏,光有乡村味,没有城市生活气氛。

 

不用说与动辄游客过百万的广州白云山、长隆、深圳华侨城相比,开平碉楼年40万游客的数据,实在是寒碜得可怜。鼎湖山、丹霞山、罗浮山这些“古”的名山,数据一直在提升,连“百万葵园”、“三水荷花世界”这些新兴的主题公园,吸金能力也远远强于开平碉楼。开平碉楼是实实在在的“捧着金饭碗去讨饭”。

 

诚然,现在的开平碉楼的管理当局和有关专家学者,忽略了一个事实:现代人去得最多的地方,既不是名山大川,也不是历史文化名城。现代人去得最多的地方,是适合现代人生活方式的地方。

 

开平的碉楼文化独树一帜,但暂时还难以形成经济动力。开平的乡村美不胜收,但还未能勾起广深等大城市白领、中产阶层的兴趣。开平的自然生态环境良好,但还未被普遍认同为广东地区的旅游休闲胜地。

 

所以,开平碉楼经营困局的破解,不在于碉楼的本身,而在于碉楼之外。

 

将部分碉楼改为“客栈”,将部分碉楼定义为“历史碉楼”、“田园碉楼”、“生态碉楼”、“艺术碉楼”,这只是就1800座碉楼所作的有限定义和经营,难以从根本上解决问题。即使1800座碉楼全部被允许作“客栈”,也难逃入不敷出的困局。

 

要做好开平碉楼这篇大文章,可从以下3方面着手:

 

一、要从整个城市规划入手,着力提升城市配套和城市旅游休闲设施的档次和品位。如果开平有30座5星级酒店,有100多处农庄,有1000多处大都市人参与共建的田园,则开平碉楼旅游局面将大大改观。

 

二、坚决傍靠大都市。无疑,珠三角地区的经济高速发展,未来将全面进入休闲经济时代。以广州为例,人均GDP已超15000美元,已达到中等发达国家水平。汽车“限购”、房产“限购”后,周末度假将大量兴起。1600多万的广州常住人口和1300多万的深圳常住人口,足以支持开平碉楼的客流量。所以,开平碉楼的设施配置,一定要面向大都市人而设计。

 

三、大力影响外地人。每年来港澳、珠三角地区出差、旅游的外来人数众多。鲜有几人考虑到开平碉楼。说明开平碉楼的宣传力度和品牌建设水平,还有待提升。一部电影《非诚勿扰》可以把杭州西溪闹成广东人的旅游目的地。近在眼前的开平碉楼,确实需要做些营销文章。

 

四、碉楼是名片,碉楼是古董,碉楼不是客栈,碉楼不是餐馆。有了这个理念,碉楼经营才能做得好。经营从碉楼出发,是低手所为;经营从碉楼外的空间入手,打造新的休闲空间,这才是高手所为。

 

规划先行,市场化驱动,无疑是有效的办法。三中全会后,农用地流转将成为可能,开平碉楼周边用地的经营空间,将被打开。

 

最后,不得不承认的事实是:文化,暂时还很难成为经济动力。

 

我们一直说,岭南文化博大精深。然而,在南粤大地上,博物馆也才40多座,传统文化积累和历史建筑的底蕴,确实不能用“深厚”二个字来形容。

 

开平碉楼,好不容易申办成为世界文化遗产。外国人不来看,外省人不来看,连广东人自己都不来看,这不能不说是一种悲哀。

 

开平碉楼要走出经营困局,并不是一件容易的事情。所幸,碉楼这个东西,屹百年不倒,风风雨雨还可以继续熬下去。这一批人没有能力,可以留给下一批人,这一代人没有能力,可以留给下一代人。

 

人在变,碉楼不变,这才是重要的。

 

如果人未变,碉楼变了,问题就来了。

 

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