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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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新时代,新机遇  

2013-11-19 16:53:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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新时代,新机遇

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

有人说,现在是个“大时代”,整个社会进入了“改革”与发展的新时代。有人说,现在是个“小时代”,公众个体更关注自身的价值实现和个人生活现状。

 

然而,谁也不能否认,现在的中国,已经进入了“变时代”。

 

三中全会决定公布后,股市普涨,唯独房地产股萎靡不振。三中全会前,有的公司高调拿地,闹得一线城市地王频出,另有一部分企业和个人选择了“高位撤退”。对房地产市场未来发展前景,存在两种截然不同的态度和策略选择。

 

三中全会决定没有提及房地产调控。本届政府力图建立房地产市场的长效机制,以替代过去十年频繁密集、随机性较强的房地产调控。

 

然而,房地产市场长效机制的建立,绝非一朝一夕之功,需要一个较长的过程。目前现行房地产调控政策,包括“限购”、“限贷”、“限价”、“限售”等,在短期内并不具备退出条件。

 

“加快房地产税立法并适时推进改革”,让楼市投资者和楼市投机者三思而行。这一重大举措,将深刻影响房地产业未来的长远发展。

 

对持有环节征税(房产税、物业税或房地产税),已成为共识,并影响了很多人对房地产业未来前景的判断。

 

事实上,三中全会的决定打开了广东房地产业发展的未来空间。

 

1、“建立城乡统一的建设用地市场。允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。”这一条,打破了土地二元制下城市政府对国有经营性用地的垄断。“农用地流转”,让广东房地产业的发展空间打开了。

 

经历了过去30多年的发展,珠三角地区土地资源被透支,建设用地不足,地价飞涨。城市发展和房地产业发展面临土地资源难以为继的困难局面。

 

在市场经济大潮中觉醒的农民,对土地“看得更紧”。破解“征地难”的良方,是让农用地直接流转进入市场。城市政府垄断土地获取高额“地差”的时代或许成为过去。由于土地供应的多元化,土地成本将有望降低

 

房地产业发展的空间不是变窄了,而是变宽了。

 

 

2、计划生育政策的松动,让珠三角地区房地产业至少多兴旺5年。人口增加以及人口增加对房地产发展的预期,令房地产业的繁荣期得以延长。

 

3、广东房地产业发展的新机遇

 

(1)广州、深圳、佛山等中心城市将迎来新一轮的高速发展期。

 

三中全会决定中,提出“全面放开建镇和小城市落户限制,有序放开中等城市落户限制,有序放开中等城市落户限制,合理确定大城市落户条件,严格控制特大城市人口规模”。

 

这说明,当前大城市正处于产业集聚和人口集聚的高峰期,广州、深圳、佛山这样的中心城市正面临城市越来越大,人口越来越多所带来的各方面压力。城市中心区的地价、房价和房租水平正处于快速上扬阶段。

 

广东地区,已经提前启动了“同城化”概念。“广佛肇”、“珠中江”、“深莞惠”等同城,将有力推动大区域的发展。未来5年,广东房地产业发展的核心和焦点,仍然在一线大城市。

 

(2)旅游、休闲地产将迎来爆发期。在“农用地流转”、“林地经营”等合法化后,广东的海景、山景、林景资源所引发的旅游、休闲地产将蓬勃发展。尤其在广州人均GDP超15000美元,珠三角地区人均GDP普遍超10000美元的背景下,旅游休闲地产时代已经到来。

 

(3)养老地产、文化地产、产业地产等将大量兴起。在摆脱了“土地性质”这个限制后,长期经营性发展的项目,有望取代当前“销售型”的商品住宅,成为未来发展的主流。

 

4、对房地产投资者的建议:

 

(1)坚定信念,敢创新路。

 

广东房地产未来的发展空间更广阔,至少还有20年发展期,其中10年高速发展期,机遇良多。但市场与政策已发生深刻变化,游戏规则不同于前10年,企业必须保持“变”的思路。

 

(2)以土地为龙头,适当进行多元化经营。

 

土地是财富之母。未来广东房地产业发展的核心和关键,仍然是土地资源的市场化和配置。

 

企业进行多元化经营,是规避风险的有效途径。

 

(3)积极进行跨区域经营。

 

2013年是中国房地产业发展的分水岭。未来市场将进一步分化。东边不亮西边亮是常见现象。跨区域经营,能令企业捕捉到更多发展机会。

 

(4)把握热点和增长点。

 

新的发展时期,养老地产、旅游地产、文化地产、产业地产,值得高度关注。

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