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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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广东房地产30年:买房永远是对的,卖房永远是错的  

2012-08-08 11:03:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广东房地产30年:买房永远是对的,卖房永远是错的

《广州房协·阳光家园》杂志赵卓文先生专访

一、 “历史回顾”

1、您从哪一年开始接触并进入房地产行业?经历和看到过广东房地产以及中国房地产的哪些变化?分为哪几个阶段?

 

我从90年代初开始从事房地产行业的工作,至今已有20年的时间。目睹了房地产业这20年的兴旺发展和风风雨雨。

从阶段上看,广东房地产可分为四个阶段,1989年以前是萌芽阶段。在土地使用权与所有权未分离的背景下,当时的房地产发展是风险极大的行业。1989-2002是起步阶段,中间经历了1992-1994年的调控,2007年的亚洲金融风暴。起步阶段的房地产业并非一帆风顺。2003-2012年,是高速成长阶段,这也是中国房地产业最黄金的10年。2013年以后,将进入发展相对平稳的阶段。

黄金10年,是以地价和房价快速上升为主要特征的10年。广东经营性土地出让价格,2006-2011年5年间,就涨了3.9倍。广东一手住房价格,年均上涨20-30%。这样的上升幅度,是空前的,也可能是绝后的。

未来10年,广东房地产将难以重现“单边上升”的辉煌,“黄金时代”将转变为“白银时代”。仍有很多的发展机会,值得大家去珍惜。

 

2、您自身及身边朋友因房地产的发展,生活上有哪些改观?有没有另您印象深刻的故事?

 

过去这20年,房地产的财富效应太显著了。凡是从事和房地产相关工作的人,都获得了丰厚的回报。房地产,是令中国城市居民财富增加的最重要因素。

以90年代开始,就有一些经济学家和房地产专家担忧“房地产泡沫”,建议大家不要去买房。事实上,到了2012年的今天,买房仍然是对的,卖房永远是错的。

对于中国房地产,我一直抱着乐观的态度。即使在大部分人都很悲观的时候,我仍然抱有很强的信心。

我所在的同创卓越公司的员工,基本上都是在大学毕业后3年内买房,而且丝毫不惧怕当“房奴”。这么多年过去,很多人享受到房子升值的快乐!有人说,专业的人很难赚专业的钱,例如,股评人士就很难赚股票的钱。我们公司却打破了这一“魔咒”,做房地产专业的人,投资房地产一直获得成功。这是因为我们幸运,恰恰赶上了这个时代。

 

3、您进入房地产这么多年,如何理解中国房地产的发展?经历过几轮房地产调控?如何看房地产调控?您认为调控是房地产行业必须经历还是有所预见?

 

有一首歌的歌词写得好:“终点又回到起点,直到今天我才发现”。楼市也是政策市,房地产业的发展与政策密切相关。我认为,房地产政策调控,在中国将是一个常态。过去有调控,现在有调控,未来也有调控。

主要原因在于:

(1)房地产法规不够完善。从1994年的“城市房地产管理法”、2007年的“物权法”,到今天大家讨论得很多的“房产税”,都留给我们一个深刻的印象:立法滞后于行业发展速度。

(2)中国房地产业发展缺乏计划性和统筹性。例如,保障房建设计划,都只是“一年计划”,很多地方政府的土地出让,也是“一年计划”。

地方政府、发展商、投资者,都缺乏计划性,大家都在搞短期行为。

(3)对房地产投资需求的抵制,目前还缺乏长效机制。只能依靠“限购”、“限贷”、“限外”、“限价”等行政管理手段去控制。当前中国经济进入转型期,大量资金在制造业找不到出路,只得寻找房地产作为投资渠道。当企业家的心思都不在生产,而在炒房上时。楼市肯定疯狂和不理性。调控难以避免,未来也一样。

健康的楼市,需要理性的政府、理性的开发商和理性的购房者。调控不断发生的根源在于:制度的缺陷,造成总有人不够理性。

 

二、“成长改变”

1、中国房地产发展三十多年间,您认为政府对房地产的态度有哪些改变?体现在哪些方面?

 

房地产业在中国经济中的地位和作用越来越重要。

地方财政收入中的半壁江山,来自卖地收入。房地产投资占固定资产投资的重要比重,对拉动GDP贡献巨大。2012年中国经济下行趋势明显,为了“保增长”,更离不开房地产业。

1992年,中国经济调结构,把房地产业列为“经济增长点和消费热点”。

1999年,福利分房结束后,住宅商品化和大规模的城镇化,推动了房地产业的高速发展。

2011年,房地产调控进入“严厉时期”,住房建设重回“双轨制”时代。政府主导建设的保障房和发展商开发的商品房成为针对不同主体的二种住房供应方式。

房地产业的游戏规则一直在改变和调整当中。

 

2、这么多年的发展中,中国的房地产企业有哪些变化与成长?体现在哪?

 

中国房地产企业发展,经历了如下几个显著变化:

(1)由“国退民进”到“国进民退”,1999年以前,房地产开发企业大部分为国企,龙头企业也大多为国企集团。1999年以后,民营企业大量兴建和发展。

2011年宏观调控以后,民营企业,尤其是中小民营房地产企业发展受到制约。大型国企集团,如保利、中海、绿地等市场份额不断扩大。形成反常的“国进民退”现象。

(2)企业由小到大,发展迅速。2004年以前,年销售额100亿元,可以当房地产企业的“老大”,到2012年,万科和万达的年销售目标是1400亿元。今年预计会有4-5家企业销售额破1000亿元。这几年,增长速度相当惊人。

(3)企业越来越强调品牌,社会责任和后勤服务管理。在赚钱的同时,也开始关注社会回报的问题。这是企业上台阶上规模后显示的积极变化。

 

3、中国的百姓,对购房心理上有哪些变化?分为几个阶段?如何体现?

 

中国的老百姓,对房地产的认识,有一个由浅入深的过程。

广东靠近香港,早期从香港人那里学来一些“楼花”、“按揭”的概念。但广东人真正意识到房地产的“财富效应”,是从2003年开始。

楼价年年上涨,一年工薪收入,赶不上房价上涨幅度。城市居民从中慢慢学会了房地产动作。

广州人,是中国城市居民中,对房地产“忠诚度”最高的群体之一。他们一般持有物业的时间,超过8-10年。

广州人很成熟,非现楼不买,非精装修不买。

广州人很务实,不管政府官员怎么说,不管专家怎么说,他们自己心里有坚实的判断:广州房地产价格还要涨,有机会还是要买房。

广州的购房者水平高,直接推动了广州房地产开发水平的提高,令广州房地产开发一直走在全国的前列。

 

4、中国房地产在项目开发上有什么变化?您所了解的房地产新技术有哪些?这些新技术在环保、节能、健康低碳方面如何体现?

 

中国房地产开发的变化主要有:

(1)越来越“香港化”:高地价、高开发成本、高房价、高门槛,唯独缺乏高利润。

(2)房地产开发与城市、产业的关系越来越密切。

(3)住宅不再“一枝独大”,商业地产、旅游休闲地产、文化地产、养老地产、工业地产等不断发展。

(4)在土地成本不断上升的背景下,房地产开发强度不断提高,高层住宅、超高层住宅开发成为常态。绿色、节能、低碳等等理念的推动,有助于缓解高强度开发的压力,减少一些城市病。但这些先进理念,在实际项目开发中的应用效用,仍有待推进,这是一个漫长的过程。政府在政策上扶持鼓励,开发商“舍得”投入,终端用户享受到好处的新理念、新技术,才有发展的空间。这是三方作用的结果。我对中国房地产的未来,充满信心。

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