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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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取消预售制度,房价只会更高   

2012-08-27 21:42:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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取消预售制度,房价只会更高

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

8月份外出度假了10天。回来一看,楼市似乎变了天。

5月到7月的楼市回暖,让管理层充满了警觉。官方多次正式表态,让大众对楼市调控的前景有了新的认识。万科、保利等上市房地产公司的股票价格近期持续下跌,已经基本跌回前期低点。

 近日,媒体日报道,山东将总结改进商品房预售管理办法,选择有条件的开发项目开展商品住房现房销售试点。

  7月份,在全国层面取消期房预售的消息在网上广为流传,住建部曾于本月初否认了这一传言。山东搞“现房销售试点”的消息,被认为是“全国层面取消期房预售的消息”的证实。

看到这一消息,我的第一感觉是:不可能。

如果要取消预售制度,最合适的地区是广东,而不是山东。

理由是:1、广东商品房市场最成熟,现房带精装修销售的比例最高。

       2、开发商实力强,抗压能力好。

       3、市场供应体系完善,二手市场活跃,取消预售对市场影响相对较少。

 

中国大陆的房地产预售制度的来源,是香港的“卖楼花”的制度。

这种借助于购房者提前支付资金的预售制度,存在明显的利与弊。

 

有利的方面,在于降低了开发商的资金门槛,通过滚动开发,开发商的生产能力大幅提高。目前房地产开发商项目自有资金的充足率只要求20%,开发商有1块钱,可以做5块钱的生意。

在中国快速城镇化、住房严重短缺的年代,房地产预售制度发挥了积极的作用。让商品住房的生产和建设高速成长。

 

房地产预售制度的弊病同样明显:因为是预售,货不对板等现象频频发生,多年来中国房地产买卖的纠纷,大部分要归因于这个房地产预售制度。开发商发生的很多不诚信行为,也要归因于这个房地产预售制度。

 

取消房地产预售制度,天就亮了?

事情当然不会那么简单。

房地产预售制度,还是当前中国房地产运行的基本制度。取消房地产预售制度,意味着规则的根本改变,不是一件容易的事情。山东搞“试点”,已经足够有勇气,离全面取消房地产预售制度,还有很长的路要走。

 

有人说,取消房地产预售制度,可以让房价降下来。这简直是天方夜谭。

取消房地产预售制度只会降低开发商的开发能力,让供应量减少。楼价取决于供求关系,开发商生产能力下降,楼市如何走向平衡?楼价如何能降?

取消房地产预售制度,一定会加大房地产项目的开发成本,因为资金占用的周期长了。成本增加了,楼价如何能降低?

 

答案很明显,取消房地产预售制度,房价不但不会降,房价只会更高。

目前,取消房地产预售制度的条件并不成熟。

管理层即使试图“试点”取消房地产预售制度,其出发点绝对不是为了降低房价,而是为了杜绝由于预售制度带来的种种弊病。

 

那些天天想着“降房价”的人可以醒醒了。连总理都说了,“房价问题很复杂”。降房价,没那么简单。

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