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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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买与不买的理由  

2012-08-01 10:46:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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买与不买的理由

——房地产的牛市远未结束

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

 

 

2012年,什么事情都可能发生。

 

    一直不为专家学者们所看好的中国楼市,出现了“红六月”、“红七月”。“量价齐升”,已经不是个别现象,而是普遍现象。世界上所有发达国家和城市的经验表明:经济增速减缓,房地产需求会下降,租金和售价呈下降趋势。

 

2012年的中国楼市却提供了另外一个版本:经济下行,房地产却逆市增长。缺乏投资渠道和财富保值增值渠道的中国城市居民,在风雨中选择了抱紧房地产。

 

2012年买楼傻。

 

理由一:当前楼价处于高位。以广州楼市为例,2003年一手住宅均价为3888元/平方米,2012年的一手住宅均价为13000元/平方米左右,10年上升了4倍。高位入市,不是个好的选择。

 

理由二:当前楼市存在泡沫。集中体现在空置率上升(广州住宅空置率约10%,甲级写字楼空置率约20%),租售比失调(广州商铺年租金投资回报率平均低于5%,住宅低于3%,甲级写字楼普遍4-6%),严重缺乏投资价值。

理由三:2012年楼市不确定性增大。政府换届,调控政策,货币政策等,都会对楼市造成极大影响。

 

理由四:中国楼市的远景为多数人看淡。天下没有不散的筵席。2020年之后,坚持计划生育政策的中国,将迎来人口结构的拐点。人口红利,转为人口负债。未来楼市需求将大幅下降。

 

然而,中国房地产的牛市远未结束,2012年买楼傻,卖楼更傻。

 

理由一:未来10年中心城市楼市需求将持续旺盛。中国当前城镇化水平刚刚超过50%,未来10年将是城镇化高速发展期,至少将有2-3亿人进入城市。在城镇化水平超过70%的珠三角地区,由于产业升级,城市升级,人口集聚程度还在提高。广州当前常住人口已突破1600万人,提前完成了“2020年”的指标,未来10年还将增加500万人(控制指标)。中心城市的房地产需求仍然旺盛。楼市不但不会出现“崩盘”。政府还需要通过“限制”、“房产税”等手段来抑制需求,控制房价。

 

理由二:地价仍处于上升通道中,广东2011年经营性土地地价为2094元/平方米,是2005年的3.9倍;广州2011年住宅用地地价为7225元/平方米,是2006年的2.5倍。由于城市土地资源稀缺,可供建设用地有限。广州中心区的地价还将加速上升,广州中心区物业价值仍将不断上升。不管经济如何波动,不管房产税、限购等政策如何变化,聪明的广州人都应坚定持有中心区物业。

 

理由三:房地产,已经作为城市居民财富保值增值的唯一可靠场所。

 

理由四:未来10年,中国楼市仍然乐观。中国幅员辽阔,经济的再生能力和创造能力,将超出大家的预期。如果人口计生政策及时调整,中国房地产将可在2020后再增加一个10年黄金期。

 

2012年,尽管以“单边上升”为特征的中国楼市的黄金时期已经结束。但以“结构性行情”为特征的未来10年白银时期,仍然值得期待,坚定持有物业,是明智的选择。

 

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