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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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楼市反转的时机未到  

2012-06-14 22:13:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市反转的时机未到

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

各地五月楼市的成交数据陆续公布。中国楼市出现了“红五月”。

广州市国土房管局公布的数据显示,5月份广州10区新建商品住宅网上签约面积71.14万平方米,同比增加39.1%,环比增加42.7%。五月份成交量创下了2011年1月调控以来广州楼市单月最高成交记录。

值得高度关注的是:成交量大涨,并不完全是“以价换量”的结果。5月网签均价13792元/平方米,只比4月微降0.2%。

 

楼市信心正在恢复。地A股和香港H股房地产股票价格近期持续上升,就是楼市信心恢复的最好证明。

楼市成交量在低迷了几个月后大涨,会不会形成“反转”。 有人甚至担心房地产宏观调控会不会功亏一篑。

事实上,楼市成交量大涨,只是楼市压抑积累的刚需购买力的一次总体爆发,属于成交量反弹现象。现在就说“反转”,还为时过早。

 

以广州楼市为例,广州楼市2012年全年都会处于供大于求阶段。尽管5月销量大涨,2012年1-5月一手住宅销售量仅为228.28万平方米,处于多年来的较低水平。截至2012年6月,广州住宅库存量约为6万套,面积约750万平方米。仅消化库存量,就需要1年左右的时间。

 

广州楼市现在的主要矛盾,不是“价”的问题,而是“量”的问题。人均GDP超10000美元,人均住房面积已超23平方米,市区可开发土地资源紧缺,调控政策年年加码,这些因素令广州商品住宅市场呈明显的“缩量市场”特征。2009年广州一手住宅成交978万平方米,2010年为657万平方米,2011年为557万平方米,呈显著收缩态势。

 

广州楼市缩量,政府土地出让金收入也大受影响。2011年广州土地出让金收入仅为475亿元,远低于北京(1054亿元)和上海(1210亿元)。

 

如果市场合理的刚性需求和改善型需求继续被压制和“误伤”,未来广州楼市年成交量(住宅)500-600万平方米,将成为“常态”。

  

5月楼市成交量大涨,消费者完全无须恐慌,楼市“反转”未到时候,2012年完全可以淡定买楼。

5月楼市成交量大涨,开发商不可被一时的业绩冲昏头脑。楼市反弹不是反转。以价换量,尽快促销,才是正道。捂盘惜售,不是好的选择。

楼市成交量大涨,考验地方政府的管理智慧。

 

房地产市场多年的经验表明,“量升价稳”永远是理想的目标。

调控政策短期内绝不能放松,否则楼市随时会强劲反弹,形成“量价齐升”的局面。

如何建立多层次的住房供应体系,抓住主要矛盾,采取灵活政策,保护刚需,进一步激活合理需求,将成为广州楼市下阶段的主要任务。

 

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