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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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“养地式开发”与囤地  

2012-05-03 18:13:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“养地式开发”与囤地


赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

最近去看了广州热销的几个楼盘。

最大的感受是:物业贱卖了。项目如果不是现在开发,留两年,土地升值的钱,都比现在开发赚得多。

时代、雅居乐等几家公司在广州开卖的项目价格,都明显低于市场的预期,这也是其热销的原因。

 

国内的大型开发商还习惯于规模开发、快进快出。

在企业成长期,需要快速积累。国内土地市场和房地产市场的长期不规范,给开发商快速发展、快速扩大规模、快速积累创造了条件。

看看2011年全国销售金额前10名的企业,基本上都是“量”的领跑者。

国内房地产商发家时间不长,大家似乎都已经习惯了这样的运作方式。

 

香港老牌的房地产企业,长江、和黄、新世界等公司,却普遍采取“养地式开发”的开发策略。一个项目,囤上十年、八年才开发,是司空见惯的事情。

 

搞“养地式开发”,首先要有实力。至少买地的钱,不需要在短期内偿还。母鸡是自己的,不是借来的,才能长久生蛋。

其次,对城市发展、市场发展要有信心。典型如香港霍英东集团,在广州南沙已经盘踞了近30年。土地已经传到孙子辈了。土地升值非常大。

第三,和地方政府要搞好关系。避免因为“土地闲置”等因素受罚。

李嘉诚是囤地的高手。2006年年底,长江实业以22亿元的底价,获得了上海普陀区真如副中心占地面积约19.7公顷的综合体项目。项目于2009年就已开工,但3年的时间一直在打地基,至今仍未进入到主体施工阶段。 

上海御翠豪庭项目,2002年以协议出让的方式获得,当时的楼面地价只有2497元/平方米;但该项目直到2007年才首次开盘,售价高达3.6万元/平方米。到2009年销售时,价格已涨到7万元/平方米,超过当初楼面地价的28倍。

  和记黄埔东莞“海逸豪庭”尽管2007年曾因囤地被罚7915万元,但该项目继续晒了5年太阳。今年才计划正式进行开发。从1999年和记黄埔拿下这块地算起,14年已经过去了。

 

怕“闲置”费而不敢囤地的开发商,要好好学习一下法规。

中华人民共和国城市房地产管理法第二十六条规定, “以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”

 

这个法律条文里面,有两个关键地方:一是“可以”两个字。可以收,也可以不收,最后还是有关部门定。二是,有豁免规定。这里面可以做很多文章。

 

现在的港商,早已读懂了大陆的商业规则、商业文化与法律法规。

于是,我们可以发现一个很有趣的现象:一个房地产项目的平均开发速度,国内民营开发商最快,国内国营开发商次之,香港开发商最慢。

虽然,有人把这种运作效率的差别,归咎于管理问题。但我仍然愿意相信:做得慢,未必比做得快赚钱少。有人刻意为之。

 

对很多只有1-2个项目的小开发商而言,真是要冷静评估一下企业的再发展能力。如果未来难以有大的扩张,短期内学学李嘉诚,慢慢来,搞“养地式开发”,不失为一条好的出路。

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