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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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广州楼市“香港化”:开始进入缩量市场阶段  

2012-05-31 17:27:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州楼市“香港化”:开始进入缩量市场阶段

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

(一)增量市场向“缩量市场”转变

30年河东,30年河西。

1979年东湖新村作为广州乃至全国第一个商品房项目开发,揭开了商品房开发的序幕。

前30年,商品房发展的脉络为:

(1)住宅开发为主体。


   

(2)土地价格、商品房价格呈持续上升趋势;

(3)开发量、销售量呈“增量市场”特征。广州房地产发展商的盈利主要依靠土地增值和以规模获取效益。

 

2009年以后,珠三角商品住宅市场面临如下挑战:

——珠三角大部分地区人均GDP超1万美元,人均住房面积超35平方米。商品住宅需求下降。

——经济增速减缓,产业转型。2012年中国GDP增速目标为7.5%,广东为8.5%,广州为11%,佛山为10%。广东未来将“加快转型升级,建设幸福广东”,目标是重视先进制造业和现代服务业,培育和发展战略性新兴产业。壮大实体经济。房地产业已失去在广东经济中的“支柱地位”。

——人口红利面临拐点,城市化进程加快。2010年广东省城市化率已达到66.2%。珠三角地区更是超过80%。刚性住房需求在逐年下降。 

——广东商品住宅“刚需”难以保持大幅增长速度。广东省人均居住面积已达到34平方米。广州人均超25平方米,佛山、中山等珠三角城市人均住房面积超40平方米。在城市家庭住房拥有率超80%以上的背景下,商品住宅的需求动力在于“投资需求”和住房升级换代的“改善型需求”。

——在国家严控楼价的调控政策打压下,未来3-5年广东商品住宅市场将是一个明显的缩量市场。

以广州为例,2009年一手住宅成交978万平方米,2010年为657万平方米,2011年为557万平方米,呈显著收缩态势。

佛山2009年一手住宅成交968万平方米,2010年为781万平方米,2011年为663万平方米。

珠海2009年商品房销售面积为271万平方米,2010年为233万平方米,2011年为209万平方米。

 

  

 

(二)广州经营性土地价格仍处于快速上升通道中。

广州市常住人口已突破1600万,比2020年的目标提前8年“达标”。土地资源稀缺。城市经济和产业发展又急需大量建设用地。广州经营性用地的紧张局面将持续。2012年房地产市场受政策调控影响成交低迷。

但广州经营性用地价格上升趋势依然未改变。2011年广州经营性居住用地楼面地价为7253元/平方米,未来将再创新高。

广东省地价7年变化:2011年成交均价为2094元/平方米,是2005年 539元/平方米的3.9倍。

 

广州市地价6年变化:

2011年成交均价为7253元/平方米,是2006年 2939元/平方米的2.5倍。

 

 

 

(三)广州商品房价格长期被低估

以2011年商品房成交价格比较,广州商品住宅成交均价13401元/平方米,北京为21305元/平方米,上海为22012元/平方米,(价格相差40-50%)同期住宅地价相比为:广州7253元/平方米,北京5088元/平方米,上海6157元/平方米。

 

 

广州房地产开发商的经营压力远比上海、北京开发商大,回报水平相对较低。

2011年广州写字楼均价21539元/平方米,北京为25622元/平方米,上海为26088元/平方米。

2011年广州商铺均价为24295元/平方米,北京为26323元/平方米,上海为16814元/平方米。

广州写字楼和商业价格正缩小与北京、上海之间的差距。

广州常规商品住宅开发已经进入“微利时代”。

 

(四)广州房地产正逐渐香港化

——高地价、高成本、高开发强度、高门槛,唯独难以获得“高利润”。

 

(五)广州楼市主要矛盾

广州楼市现在的主要矛盾,已经不是价格问题,而是量的问题。

现在的主要矛盾是:限购、限贷、限外等政策,抑制了楼市需求。投资炒作的需求被抑制了,正常合理的改善型需求,也被压制了。

 

如果政策不进行调整,广州住宅市场将维持阶段性“供大于求”。

 

 

 

 

 

 

 

广州写字楼市场及商业物业市场也将进入供大于求阶段。

 

广州房地产业升级转型势在必行。

 

 

(本文摘自赵卓文2012年5月31日在广州国土房管局组织的“广州新型城市化发展与土地市场研讨会”上的发言)。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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