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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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广州楼市底部特征显现  

2012-05-02 17:22:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州楼市底部特征显现


赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

五一假期广州楼市人气回升,成交业绩有所提升,开发商降价促销效果明显。

广州楼市底部特征已经越来越明显。

1. 从成交量看,楼市已经触底反弹。第一季度,楼市消费信心严重不足。广州十区二市一手住宅成交面积为169.6万平方米,与2011年第一季度211.8万平方米的成交面积相比,同比下降19.9%。环比2011年第四季度179.5万平方米的成交面积下滑5.5%。

广州中心十区在经历了1月和2月的销售低迷后(1月:销售面积31.68万平方米 ,2月销售面积25.35万平方米 )3月份的销售面积回升至50.25万平方米。4月份,不少开发商促销力度放缓,一手房网签依然达到5951套。

5月份,在政策调控不放松,货币政策没有大逆转的背景下,楼市成交难以有很大突破。但广州楼市已经彻底走出了每月成交30-40万平方米的低谷期。下半年,只要政策方面有所松动,成交马上就会被激活。

 

2. 从成交价格看,广州楼价已经“接近成本线”。

广州公开出让的经营性居住用地近三年的平均地价是:2009年5780元/平方米,2010年6908元/平方米,2011年7253元/平方米。如果用地价7253元/平方米作为基数测算,商品房开发成本要加上土建费用(每平方米1600-2000元/平方米)、装修费用(平均为1500-2000元/平方米),绿化费配套费、有关税费(销售价格的13-14%),管理费、营销费、资金成本等。开发商至少要卖到13000-15000元/平方米才能保本。

2012年4月广州一手房网签均价为11944元/平方米。这意味着,开发商以现在政府卖地的价格购入项目,再以现在的市场价格卖出,开发商将“集体亏损”。

2012年开发商能够大量打折促销,主要原因在于,大部分项目的土地取得成本较低,开发商还有一定的回旋余地。

从成本分析的角度看,广州楼价已经触及底线。广州楼价的合理水平应该在13000-15000元/平方米。

只要经济基本面不发生重大转变,地价水平hold得住,广州楼价具有强大的支撑力。

 

3、购房信心已经触底回升。

在遭遇了“调控政策惊吓”、“经济滑坡惊吓”、“开发商甩卖惊吓”后,广州楼市消费信心已经逐渐回升。近期一手、二手市场人气开始回升。

开发商在五一假期的降价幅度比大家普遍预期的小得多。大部分楼盘促销力度远远低于预期。部分开发商甚至有了惜售的心理。

下半年,买家入市将更踊跃。

 

4、广州楼市将迎来“政策底”。

年初的时候,广州就研究推出“差别化限购政策”。后来,由于管理层发话,几个城市碰壁,才不了了之。

在2012年,严重依赖出口,外向型特征明显的广东经济面临挑战。一季度广东财政收入仅增长9.7%,较上年同期回落12.32%,创近3年来同期最低增幅。

要保经济增长,必须激活内需。房地产业的繁荣,是扩大内需的最重要一环。

有理由相信,广州在2012年不会搞“物业税试点”这些让楼市杯具的政策,反而会想方设法激活本地楼市需求。

广州楼市,底部特征已经越来越明显。

下半年充满着希望。

 

 

 

 

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