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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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当前楼市的四个隐忧  

2012-04-23 17:52:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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当前楼市的四个隐忧


赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

4月20日,在中山大学管理学院给房地产总裁研修班讲了一课。谈到2012年楼市有4个隐忧。

1、 地价在2012年有下行风险,将带动房价下滑。

过去10年,地价水平涨幅过大,推高了房地产开发的成本。广东2011年经验性用地的平均地价是2005年地价水平的3.9倍。

这种涨幅,在2012将会迎来拐点。

目前,“卖地收入”占地方财政收入的比例偏高,迫使地方政府在楼市持续低迷,发展商资金紧张的局面下,依然向市场推出大量经营性开发用地。

2012年的土地市场将呈现更明显的“量价齐跌”的局面。

土地价格的下降,将直接影响楼市的稳定。

杭州金星房产和广东顺德房企的破产案,使人意识到:开发商在楼价波动、市场萎缩的背景下,其实十分脆弱。

土地价格下行,将让四类企业陷入困境:过去几年高价拿地的企业、其它行业进入房地产的企业、中小型企业、负债率高过度发展的企业。

如果地价不稳,楼市在2012年将迎来真正的挑战。

 

2、 空置率逐年攀升

随着房地产开发规模的扩大,这今年楼市的竣工面积不断增加。以广州为例。每年竣工商品房近10万套,可以满足30万人的需要。

然而,商品房的社会资源配置,又显得非常不合理。高企的房价,让商品房的投资属性得到空前体现。从2008年开始,竣工的商品房,大多数处于空置状态。

2011年全国商品房销售突破10亿平方米,中国城市人口可以人平摊到1.5平方米。目前全国在建商品房超50亿平方米,中国城市人口可以人平摊到8平方米。

在如此高速的发展期,空置率问题却相当刺眼。

迄今为止,还没有机构能得出空置率的具体数据,甚至连空置率的定义,目前都存在争论。但各地空置率持续攀升,确实值得高度警惕。广州住宅空置率目前空置率已经接近10%的警戒线,甲级写字楼的空置率也上升到10%以上水平,并且正处于快速上升通道。

 

商品房卖出去了,开发商解放了,这并不是一个结束。空置率,暴露了体制的问题,影响了房地产业的长期可持续发展。

 

3、 租售比偏低。

过去几年,楼价涨了,租金也涨了,但租金的脚步远远追不上楼价的翅膀。

以广州楼市为例,住宅租售比偏低,年回报水平普遍在3%以内。如果楼价的上涨趋势终止了,基本就可以下结论:广州住宅没有投资价值。

不但是住宅,广州商业的投资回报水平,也在逐年降低,现在很多商铺的年回报水平普遍在5%以内。

广州甲级写字楼一度达到年回报水平8%-10%。现在也普遍回落到4%-6%.

租金水平真实反映用家的支付能力和市场的供求关系。

如果未来城市居民的收入水平没有一个足够幅度的提高,租售比失衡的楼市难免迎来楼价回归的一天。

 

4、 政策层层加码,开发商不堪重负。

春节过后,业内很多人预言:2012年将迎来“政策底”。

本届政府最后一年任期,楼价也在“回归合理水平”,从紧的调控政策估计难以加码。

在这样的预期中,房产税将要扩大试点的消息又刺激了大家的神经。

看来,2012年难言“政策底”。

更重要的事实是:无论政策怎样变,开发商的成本总是在年年增加。很多人在呼吁降房价,但基本上没有人呼吁给房地产开发减负。

未来广东的房地产开发,将越来越“香港化”:高地价、高开发强度、高成本、高房价。

 

2012年,市场环境和政策环境迫使我们都要积极转变,无论是心态上,还是行动上。

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