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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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2012年需要理性置业  

2012-03-03 13:07:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2012年需要理性置业

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

3月2日,接受了记者的专访。探讨穗版“国八条”政策执行满一周年,其对广州房地产市场的影响究竟有多大?未来楼市走势等问题。

 

 楼价趋于怎样的水平线?

赵卓文:我觉得广州的房价还处在相对合理的水平,体现在三方面:一方面广州房价无论是一手,还是二手,基本和广州普通居民收入水平相适应,按照广州的人均收入和支付能力看,广州目前房价水平在全国大中城市排在比较偏低的位置,并且价格比较实在,和北京上海等城市形成鲜明的方反差;二是广州中心区的主题资源开发得差不多了,有二三十年房产的高速发展,中心区土地资源越做越少,从供应的角度来看,广州中心区的土地供应量比较小;三是广州房地产泡沫并不多,并不大,这么多年广州楼市主要以居住性为主,投机炒楼比重并不高,和上海和深圳相比比较小。以上几点因素是支撑广州楼价的原因。

 

  广州房价有没有一个很实质性的下降?

  赵卓文:进入2012年以后,房地产开发商的动作比较大,以往很少在第一季度就降价促销,今年一季度广州楼市这样的降价促销是近五年第一次所看到的情况,很微妙的情况。房地产开发商对后市明显缺乏信心。本来广州的土地资源有限,应有惜售的心,但是今年开发商在楼价方面已经有所松动,大牌的上市公司都搞集体的促销打折的统一行动,这种现象是非常罕见的。

 

  由于供求关系和政策面的影响,让开发商有很大动力,急于在上半年的第一、第二季度出货,这个时候广州的住宅产品量比较多,价格也到了比较少见的,很有购买价值的阶段。现在的广州楼市确实供应量又大,又比较物美价廉,选择面很多。现在这个阶段好像一下子回到了十年前的感觉,那个时候也是这样,量又多,都在等着入市,都在打折以价格吸引买家,现在是比较特殊的阶段。

 

  3月份往后开始会不会是出手置业的好时机?

 

  赵卓文:现在市场的发展很不明朗,政策面如何发展谁也说不清楚,。管理层的已经再三进行了表态,调控政策基本上不动摇,楼价要回归到合理的水平,从政策面来说从严从紧还是主基调。另一方面从楼市的供求关系看,总量上是供大与求,是买方市场。但广州楼市又有它自身的特点,广州中心区供应特别少,楼盘也不多,就算是有钱也很难买到像样的物业,大部分的供应都是在远郊区,而且是适合于二套、三套的物业。在某种意义上属于无效供应。特别在刚性市场为主的情况下,那种房子不适合上班族住,基本上属于无效供应。

 

  从区域供应或者是楼市的格局来看,现在买房,如果是真正有需要的人,现在入市确实可以挑到比较满意而合理的住房,并且可以以比较理性的心态去买房子。而不像前几年牛市的时候,买房都是被动买房,看着要涨了,急着入市,还催生了很多结婚的。楼市下降后,听说离婚的也减少了,因为房子卖不不了,分不了钱。今年的楼市,买家比较从容,不用抱着急的心态。

 

调控政策的效果是否已经实现了?

 

  赵卓文:“国八条”细则在广州实行以后,对广州楼市影响非常大,无论一手还是二手,成交量萎缩比例都比较大,如果没有“国八条”,相信广州楼市的成交量不会是这样。广州刚开始实施调控,开始的反应还不是特别明显,但一年统计下来还挺惊人的,这种态势已经延续到了2012年的一季度,从1、2月的成交量看还处在谷底水平。现在基本上成交乏力是目前的总体状况,对需要买房的改善型需求是一种误伤,特别是广州居民自有物业的比例八成以上,很多房地产物业来自于需要换房,多套置业的需求。整体来看,如果下一步政策方面有所延续,我觉得2012年整体市场形势并不太乐观。

 

  广州的经济处在转型期,不仅仅是房地产行业本身的行业问题,整个经济面也有波动和影响。做饮食的,不少酒家2011年营业额收缩有20%左右,艺术品市场,红木家具的影响更大了。回过头来看我们房地产市场,受这种调控政策的影响更为直接。如果政策继续延续,对广州市场的发展都会造成很深刻的影响。常规性的住宅市场将会是一个越做越小的市场。本来蛋糕这么大,有了调控政策,比较大号的蛋糕变成了中号的蛋糕,如果再延续下去就变成了小号的蛋糕,这样开发商吃的份额就越来越小,在控制下变成了小市场。

 

  我看了珠三角地区的各个城市,包括佛山、珠海、深圳这些,在这种政策背景下市场也在缩小。我觉得2012年缩小的趋势还会延续,但是现在从整体开发商来看,他们也判断到市场会缩小,所以很早就促销了,而且对未来的发展,开发商整体来看两个心态,一种心态能够熬得住总会有回暖的一天,这是整体心态,尽管调控延续,他们下降的幅度也不会很多,这是开发商普遍的心态。第二种心态现在这种调控政策下,楼价再低,销售量、需求量也没有可能再上得去,因为客户需要“三有”,有资格,有能力,有意愿。市场需求受调控政策影响很大,广州楼市要活,限购政策进行微调的难度是比较大的。

 

  广州市房地产市场变化?

 

  赵卓文:我们看到中心六区的供应量越来越少。而且房地产开有一个特点,越早开发的都是地段比较好,景观比较好,位置比较好的项目,做到现在为止在老中心区就算有项目,也是见缝插针或三旧改造出来的项目。总体来看,现在广州中心区的物业,整体的物业品质并不会特别高,相对于二手物业来说,我觉得二手物业的性价比,综合品质都会超过一些一手,作为买房人来看,以后在中心区的选择应该以二手为主,这可能是未来的思路方法。

 

  从广州一手、二手楼价来看,基本上受制于一个大气候,楼市以往通过增量影响存量,无论是升还是降都是增量市场影响存量市场,当存量市场越来越大的时候,增量市场影响得越来越少。这几年还有一个很突出的现象,开发商的房价涨了,但是楼盘的投入度和建筑品质并没有相应的提高,现在增加最多的投入就是装修标准,酒店式大堂,豪华装修,这些都是浮云,其实一个物业真正经得起时间考验的,或者是能保值的就是景观,小区环境,资源配套等等,这些是非常重要的。

 

  广州经过十年、二十年的发展,广州中心城市配套没有怎么变化,广州最好的医院现在还基本集中在老中心区,广州最好的学校基本也还在中心区。我们看到很多住了郊区的白领们的小孩子们成长后,又回到市区居住上学,这种情况越来越凸显。从二手房的物业来看,老中心区的物业潜力还是比较大的,比如东山的学位房是比较珍惜的资源。还有一些在中心区有独特资源的,比如临近越秀山的,临近中山大学的,临近滨江的,这样的二手还是比较好的。

 

  说一个比较极端的情况,比如豪宅,我觉得真正的豪宅都应该是二手房,经得起时间考验的,就是过了十年,甚至二十年还是豪宅,那才是真真正正的豪宅,比如像二沙岛的房子,各种条件铸就了它就是豪宅。

 

  从广州存量房的情况来看有一个共性,因为广州中心区的房子基本上都是在追求性价比的阶段进行打造的,广州的楼市在2006年以前的房子性价比普遍很高,开发商很节约成本,投入很不够,酒店式大堂到现在为止兴起了不到五年,开发商早期都是低成本运作,包括现在看到的广州越秀、海珠、天河的很多物业,开发商也就是三四千成本做的,对于现在住宅物业,如果你买了二手入住后会面临很多烦恼,比如水电设施要更换,电梯要更换,消防也不行了,作为业主不要老盯着楼价,还要盯着管理成本,维护成本,需要仔细考量。买二手房相当于居家过日子要细一点,买新房相当于追求比较浪漫的生活。

 

投资策略如何选择?

 

  赵卓文:今年买房风险大于机遇,机遇有,风险也很大。如果出于投资保值的观念,我建议还是算了,等等看。过去几年房价上涨幅度很大,广东地区一手商品房平均一年有30%左右的涨幅,过去这么多年给买房买地的人很强的财富效应,不需要上班的就炒楼卖楼,都有财富效应。广州这样的群体还是比较大,有一部分人从中享受快乐。但是进入2012年,30%的增幅已经没有了,2011年已经结束了高速增长期,往后几年房价上涨幅度可能还会低于资金成本,如果稍微理性一点来看,两三年内在广州炒楼基本上没有太多的空间,同时,房子买卖要付非常重的税费,现在投资买楼短期没有太大空间。2012年的楼市甚至还不如股市。整体来看2012年的楼市,投资炒楼风险大,绝了这个念头会好一点,不要有这种幻想。

 

  对于自住型买家,提倡阶梯消费。年轻人以后还有空间,选择中心区为自己上班创造条件,先有一个窝,无论大还是小,到了一定阶段,当你的职务升了,对社会的贡献增加了,还可以有第二套、第三套。房子不是用来住一辈子的,所有的房子都是阶段性的需要。对于房子不要想着老是持有太长时间,作为年轻人需要阶梯式消费。

 

房地产市场具有很大的不确定性,虽然业内普遍认为牛市还没有结束,但是这几年的波动具有很大的不确定性,我认为阶梯性消费解决了现实的问题,还可以避免风险,可以使生活综合质量提高就行了。

 

 

  广州地区的成交价格和成交量在新房和二手房有怎样的变化或怎样的走势?

 

  赵卓文:今年上半年我对市场销售量持比较谨慎的态度,我觉得市场销售量难以上升。现在的政策面,经济面来看都不支持楼市回暖。从开发商层面看,2009年,2010年各个上市房企拿地的数量都非常惊人,目前整个国家房地产企业的再建房屋面积超过50亿平均米,全国人均来算超过4平方,非常惊人,各大房企要把再建的都做完至少需要20万亿。

 

  房地产公司在高速运转中,现在一下子政策踩了刹车,但是开发商踩不了刹车,开发商比较难受,上半年还是以打折促销为主基调的格局。降价促销摧毁了楼市的信心,现在楼市的消费信心是最缺乏的,抄底的这种心态很少人有,绝大部分还是捂着钱袋,先看着,所以市场在上半年将处在不断打折促销,但是量难以上升的局面

  楼价要跌下去的可能性也很小,因为以目前的物价水平,成本处于上升通道,广州新项目的开发利润空间不大,开发商降了价也提升不了投资信心。总体来看,开发商的促销还处于试探性的促销,包括上半年基本还是试探性的,不像一些楼盘一样一下降就到1万平米,这种情况是很少的。上半年大家可以冷静,不需要急着出手。

 

  赵卓文:房地产投资是有规率的,这个行业本身还是属于高风险,高回报的行业,尽管过去十年基本上投资都是赚钱的,置业都有财富效应,但是也说明不了中国房地产,广州房地产没有风险。还是要回到行业本身的特性,属于高风险,高回报的行业。2012年的楼市,我认为有很大的不确定性,有政策的不确定性,开发企业运作的不确定性,也有资金链的不确定性。现在去抄底,如果你是敢搏敢赌的人,或许你会是赢家。但如果政策不改变,你可能当不成先锋,最终当成了先烈。这个机会比较大。

 

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