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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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番禺商业处于大发展前夜  

2012-02-29 09:55:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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番禺商业处于大发展前夜

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

过去10年,番禺房地产发展迅速,楼价平均上涨幅度约4倍。2011年,在楼市调控的背景下,番禺房地产开发投资达149.93亿元,增长44.3%。番禺2011年住宅销售面积达121.28万平方米,占广州住宅成交面积的21.88%。番禺房地产已成为广州房地产的代表。

 

历经10多年的高速发展,番禺大盘开发已进入成熟期。星河湾、雅居乐、锦绣香江、华南新城、华南碧桂园等楼盘开发已进入尾声。60万广州最具活力的中产、白领阶层已扎根番禺。番禺居民储蓄存款余额已近1000亿元。

 

一、在未来几年,番禺房地产面临新的发展形势:

 

1、在房地产调控从紧,投资需求受抑制的背景下,番禺住宅类物业的发展空间有限。

 

2、珠三角地区人均居住面积已达34平方米,城市化水平已达70%,刚性需求趋近饱和,住宅类物业发展已到高峰。

 

3、2011年番禺商业面积成交只有5.34万平方米,写字楼成交面积7.27万平方米。住宅市场投资占房地产总投资比例达85%,成交面积占比85%,这一产品状况及待改善。

 

4、广州南站、番禺万博等商业中心区成为未来10年番禺房地产开发的重点地区。

 

二、番禺房地产业开发模式正在发生转变。

 

1、由“低地价、大规模、高性价比”的开发模式向“高地价、高品质、高入市门槛”的模式转变。

 

2、由住宅物业为主,向商业类物业开发为主转变。

 

3、由于土地成本的急升,由“快速开发”转为“精耕细作”,由“重量”转变为“重质”。

 

三、番禺商业处于大发展前夜。

 

1、万博地区已成为2012年广州商业的热点,占地146公顷的高端商务区,2012年将迎来万达、敏捷、奥园、广晟等大型企业商业项目的全面启动。广州第四商圈已经呼之欲出。万博的发展,让华南板块的住宅群终于有了一个“心”。番禺新城市中心,广州的城市副中心即将在万博形成。这一区域将成为2012年广州最吸引投资者关注的热点地区。

 

2、广州南站地区将成为珠三角未来10年最佳投资场所。广州火车站产生了流花商圈,广州火车东站催生了天河北商圈,广州南站令人充满期待。

 

3、番禺未来,将会发展大量的新型商务空间。就业本地化、购物休闲和消费方式的提升,让番禺商业发展的可能性在提升。

 

四、番禺商业发展面临的问题和挑战

 

1、番禺商业规划和商业布局存在多中心的冲突。番禺常住人口176万,难以承接多个中心的同时高速发展。发展商的开发要求现实,政府规划更多的未来愿景,二者存在矛盾。

 

2、土地成本上升,制约发展商持有经营商业物业。商业物业土地成本在5000元/平方米(建筑面积)以上,发展商难以承受。

 

3、番禺商业发展规划滞后,发展商产品同质化竞争将趋白热化。

 

在2012年,发展商在住宅市场已趋冷静,但切忌在商业物业市场上发烧。

 

番禺商业物业发展,机遇与风险共存。

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