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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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珠三角楼市全面进入供大于求阶段  

2012-02-26 09:28:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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珠三角楼市全面进入供大于求阶段


赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

应《南方都市报》的邀请,2月23日和24日,我分别给佛山的开发商和中山、珠海、江门的开发商作了两场专题演讲。

演讲的主要内容:

 

1、2012年楼市调控政策基调不变,楼市形势难以逆转。

历经全年的调控,2011年全国房地产开发投资依然高达61740亿元,比上年增长27.9%。

全国房地产开发企业房屋施工面积50.80亿平方米,比上年增长25.3%,

房屋新开工面积19.01亿平方米,增长16.2%,房屋竣工面积8.92亿平方米,增长13.3%。

全国商品房销售面积10.99亿平方米,比上年增长4.9%,

商品房销售额59119亿元,增长12.1%。

从广东的数据看,2011年房地产开发投资4899.19亿元,同比增长33.9%。

全省商品房屋施工面积36311.94万平方米,同比增长24.3%;其中新开工面积11968.66万平方米,增长21.0%。竣工面积5800.52万平方米,增长10.8%

商品房批准预售面积8201.00万平方米,同比增长23.3%;销售面积7761.34万平方米,同比增长6.0%,销售率(销售面积/批准预售面积)为94.6%;销售额6175.63亿元,增长12.8%;销售均价7957元/平方米,增长6.4%。

从这些数据分析,2011年的房地产市场依然在高位运行,投资惯性高速增长,楼价虽有松动,依然处于高位。在建工程量惊人,达到50亿平方米,按全国人口计算,人均4平方米,按中国城镇人口计算,人平均8平方米。

在这样的背景下,任何一个楼市政策的改变,都会造成极大的影响。从2011年第四季度开始的全国楼市“量价齐跌”的局面,才开始了不到半年的时间。管理层难以让作出让调控松绑的决策。2012和2013年,楼市调控的主基调都不会有大的改变。

 

2、地方政府激活楼市的冲动和热情在2012难以泯灭

 

 

地方政府激活楼市的动力很足。2010年全国土地出让金收入达到创纪录的2.7万亿,占当年地方财政收入近七成。

2011年虽然受调控政策影响,全国130个城市土地出让金总额为19052.3亿元,同比减少11%。其中住宅类用地12666.8亿元,同比减少23%。但全国土地出让金收入破2.7万亿,再创新高。

从广东地区数据看,

2011年佛山全市土地出让预计收入为300亿元,全市地方财政一般预算收入达到342亿元,二者比例达到87.7%。

2011年广州全市土地出让收入为475亿元,全市地方财政一般预算收入达到960亿元,二者比例达到49.5%。

2011年珠海土地成交总金额约89.35亿元,地方财政一般预算收入140亿元,二者比例达到63.8%。

2011年,中山市土地总成交金额94.8亿元,地方财政一般预算收入183.22亿元, 二者比例达到51.7%。

房地产市场的起伏,深刻影响着地方经济。

在房地产调控的“国策”下,地方政府当“出头鸟”的后果很严重。

2011年10月11日,佛山放松楼市限购政策“一天游”

2011年2月中山楼市限价令的新标准为6590元/平方米,刚被报道出来,就转入“内部”。

芜湖的“松动”政策出台四天,也半路夭折。

2012年1月,广州市提出中心十区“差别化限购”的新调控方案,希望能够打破限购所带来的楼市僵局。现在也没有了消息。

现在是一个枪打出头鸟的敏感时期。

地方政府当前只宜“做而不说”,外紧内松,做好四件事:

 

——对外坚持调控房价路线不动摇,对内抓紧制订激活本地需求的措施。

 ——鼓励开发商先卖普通商品房,少卖贵价房,让2012年房价有一个明显的回落。

——在工业用地、商业金融用地等抓紧出让,多收入资金,降低对住宅用地出让的预期。北京、上海已分别调低了2012年土地出让金收入的预期,比2011年分别降低30%和17%。地方政府必须在其它方面多创收,减少对经营性用地出让收入的依赖。

 ——大力鼓励发展经营性房地产项目,在用地出让和税收优惠等方面下功夫,促进市场产品多元化。为2013和2014年的政策松动打好基础。对政府而言,保持楼市稳定发展,远比短期利益更重要。

 

32012年楼市将全面入冬

 

(1)政策面、资金面和经济面,都不支持2012年楼市有很大的起色。

   政策面,地方政府难以出手,敢做不敢说,难以提升市场信心。

   资金面,货币政策难以大幅放松,货币供给增速仍在不断降低,中国房地产行业未来几年将进入“高利率时代”。

经济面,广东经济转型期,增长速度放缓。

 

(2)广东房地产已经走过顶峰,未来的住宅市场将“越做越小”。

——经济增速减缓,产业转型。

———人口红利结束,城市化进程加快。

———政策调控因素影响。

———人均居住面积。

———行业发展瓶颈(产品结构、土地、空置率等)。

这一切因素都影响住宅市场的发展,未来几年广东住宅市场将“越做越小”

 以珠海为例,2011年商品房销售面积为209万平方米, 2010年为233万平方米,2009年为271万平方米。市场呈明显的“收缩”。

 

广州、佛山、深圳等城市的一手市场,也将迎来“缩量”。

 

(3)2012年的土地市场可能会出现逆转,近年处于强劲上升通道的地价将在2012年明显回落。牛市中,地价上升速度快于房价;熊市中,地价下降速度也将快于房价。由于地价的下调,可能令2012年的楼市进一步雪上加霜。

 

(4)2012年各大开发商分纷调低对市场销售的预期。2011年,大多数上市房企对市场形势过于乐观,销售目标定得普遍偏高。37家销售额超百亿元的企业中仅有30%完成销售目标任务。

2012年1-2月各地普遍创出近年销售“新低”后,大型房企普遍调低了预期。

 

4、2012年珠三角楼市全面进入供大于求阶段

 

(1)全国商品房待售面积2.7亿㎡,18个月增0.8亿㎡,楼市库存压力增加。

   国家统计局公布《2011年全国房地产开发和销售情况》的内容显示:2011年末,全国商品房待售面积27194万平方米。北京、上海、广州等实行“限购”的城市,供大于求的压力更大。据统计,截至2012年1月底,11个典型城市库存总量为73万套,比去年同期增加26万套,涨幅达55%。

 

 

(2)珠三角楼市全面进入供大于求阶段

 

   2011年广州市批准预售商品房面积865万平方米,商品房网上签约面积为735万平方米,出现明显的供大于求。截至2012年1月底,广州全市库存的商品房面积将近800万平方米,其中住宅存货达到6万套。广州市商品房库存压力很大。

 

2011年佛山市新增住宅面积830.16万平米,同比2010年减少12.4%。一手住宅成交56581套,成交面积633.89万平米,同比2010年减少18.9%。“限购”后的佛山市场成交下滑严重,2012年要直面“销售难”的问题。

 

2012年,珠海楼市的供应量将达到500万㎡以上。而2011年珠海楼市的消化量为210万㎡。以这种速度进行销售,2012年的供应量将要两年才能消化完。

 

近几年来中山的商品房销售额在保持大幅增长的同时,商品房空置面积也在逐年增加,高达311.96万平米。截至2011年12月,全市住宅存量达到53232套,与2010年年底的34279套相比,同比涨幅高达55.29%。

2012年珠三角楼市全面进入供大于求阶段,市场蛋糕在缩小,开发商面临激烈的竞争。

 

(3)2012年楼市“价格战”已难避免。在第二季度将达到高峰。平均降价幅度将在10%左右。

 

进入2月份,大型上市发展商终于按捺不住,掀起了规模空前的降价促销行动。

典型如,保利在全国启动“喜春行动”,涉及青岛、福州、厦门、沈阳、广州、长沙等地10多个楼盘,全面打折。

招商地产宣布从2月18日至3月31日期间,推出“真情越百年,春惠大地利在龙年”的活动,在全国14个城市22个在售项目全面促销,部分房源折扣达到8.5折。

越秀地产宣布旗下的五个楼盘,从2月17日开始全线8.8折起售出,限时18天。

 

据统计,广州2月推出优惠措施的房地产项目有221个,占目前在售及待售住宅项目近一半。

 

开发商需要对2012年的楼市进行深刻的研判,提前做好决策,抓住出货的时机。

 

 

四、发展商对策

 1、对企业战略进行调整,根据未来经济形势的发展制定企业可持续发展战略及发展计划。避免盲目转型、避免盲目发展。

 

2、关注企业转型发展,重点是产品转型。进行更多的研发和产品创新,提高附加值

 

3、删除冗余人员和冗余机构,降低成本,培育新一代企业管理人才,走专业化道路。

4、加强营销力。

主动营销与创新营销。

 

5、重新寻找下一个经济周期的商业盈利模式。

6、抓住机遇,提升竞争力,扩大客户群。

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