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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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广州珠江帝景北部C4地块规划调整的启示  

2012-12-14 16:48:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州珠江帝景北部C4地块规划调整的启示

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

近日,广州珠江帝景北部C4地块的规划调整,引起了业界的广泛关注。原来C4为居住用地,用地36878平方米,建筑面积100679平方米。现调整为商业加酒店,建筑面积约8万平方米。

 

由于毗邻广州地标建筑“小蛮腰”广州塔,C4地块的区位非常敏感,这次规划调整也显得十分隆重。专门在第二届广州城市规划委员会第四次会议讨论三个方案,广州市长与副市长亲自参会,并直接提意见。

 

1、对发展商而言,珠江帝景C4地块,是煮熟了鸭子,却又飞走了。珠江帝景占地近千亩,1998年土地出让,总用地面积618861平方米,总建筑面积996089平方米。(其中住宅831911平方米,商业10238平方米)。

 

发展商富有经验,也十分聪明。在珠江帝景开发过程中,采取由价值低地块逐步向价值高地块开发的策略。C4临江地块,是珠江帝景最有价值地价,被开发商精心“养”了14年,到今天地价已经翻了20倍以上。

 

珠江帝景早期楼价只卖6000-7000元/平方米,后来卖到20000-30000元/平方米。C4地块如果按原计划建6栋超高层,平均楼价将肯定超过5万元/平方米,总销售额会突破50亿元。这是珠江合生公司经营10多年留下来的一个“金矿”。没想到被本届政府一下子把规划调整了。少卖50亿,抱着8万平方米酒店和商业,慢慢过日子。

 

先有珠江帝景,后有小蛮腰。因为小蛮腰,珠江帝景最后还是付出了代价。

 

聪明至极的开发商,如果早一点开发,不那么贪,也不会是今天的结局。

 

2、由于广州中心区土地资源日渐稀缺,政府对中心区功能“干预”的现象越来越多。

 

广州海珠区大元帅府地块已经公开出让给万科,政府反悔收回。珠江帝景C4住宅功能,由市长钦定改为酒店加商业。南沙定为国家级新区后,当地政府要求开发商“改规划”,少做住宅,多做商业……

 

新一届政府,有新一届政府的思维。以往的红头文件、正式批复,到今天都有可能被打破。

 

发展商要充分认识到这种风险。拿到批文,赶紧要开工。“政府干预”的风险,远远比市场风险和经营风险大。

 

3、广州市中心区地价、房价仍处快速上升通道中,中心区物业价值远远超过远郊楼盘价值。政府大力鼓励开发经营性项目,抵制常规住宅项目,这将是一个大趋势。无论是三旧改造用地,还是公开土地出让市场获得的土地,发展商都应好好策划,做好长期经营与短期套现的平衡。

 

即将来临的2013年,市场似乎变得更好,调控政策未见松动,换届后的地方政府干预频频。发展商做项目,不会有更容易的一年,唯一能够做的,是使自己变得更坚强。

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